物业管理条例细则
第一章总则
第一条为了规范物业管理活动维护业主和物业管理企业的合法权益改善人民群众的生活和工作环境制定本条例
第二条本条例所称物业管理是指业主通过选聘物业管理企业由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动
第三条国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业
第四条国家鼓励物业管理采用新技术、新方法依靠科技进步提高管理和服务水平
第五条国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作
第二章业主及业主大会
第六条房屋的所有权人为业主
业主在物业管理活动中享有下列权利：
(一)按照物业服务合同的约定接受物业管理企业提供的服务;
(二)提议召开业主大会会议并就物业管理的有关事项提出建议;
(三)提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议;
(四)参加业主大会会议行使投票权;
(五)选举业主委员会委员并享有被选举权;
(六)监督业主委员会的工作;
(七)监督物业管理企业履行物业服务合同;
(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;
(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用;
(十)法律、法规规定的其他权利
第七条业主在物业管理活动中履行下列义务：
(一)遵守业主公约、业主大会议事规则;
(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;
(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;
(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;
(五)按时交纳物业服务费用;
(六)法律、法规规定的其他义务
第八条物业管理区域内全体业主组成业主大会业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益
第九条一个物业管理区域成立一个业主大会物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素具体办法由省、自治区、直辖市制定
第十条同一个物业管理区域内的业主应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会并选举产生业主委员会但是只有一个业主的或者业主人数较少且经全体业主一致同意决定不成立业主大会的由业主共同履行业主大会、业主委员会职责业主在首次业主大会会议上的投票权根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定具体办法由省、自治区、直辖市制定
第十一条业主大会履行下列职责：
(一)制定、修改业主公约和业主大会议事规则;
(二)选举、更换业主委员会委员监督业主委员会的工作;
(三)选聘、解聘物业管理企业;
(四)决定专项维修资金使用、续筹方案并监督实施;
(五)制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;
(六)法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责
第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式也可以采用书面征求意见的形式;但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加业主可以委托代理人参加业主大会会议业主大会作出决定必须经与会业主所持投票权1/2以上通过业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则选聘和解聘物业管理企业专项维修资金使用和续筹方案的决定必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力
第十三条业主大会会议分为定期会议和临时会议业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开经20%以上的业主提议业主委员会应当组织召开业主大会临时会议
第十四条召开业主大会会议应当于会议召开15日以前通知全体业主住宅小区的业主大会会议应当同时告知相关的居民委员会业主委员会应当做好业主大会会议记录
第十五条业主委员会是业主大会的执行机构履行下列职责：
(一)召集业主大会会议报告物业管理的实施情况;
(二)代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同;
(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议监督和协助物业管理企业履行物业服务合同;
(四)监督业主公约的实施;
(五)业主大会赋予的其他职责
第十六条业主委员会应当自选举产生之日起30日内向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生
第十七条业主公约应当对有关物业的使用、维护、管理业主的共同利益业主应当履行的义务违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定业主公约对全体业主具有约束力
第十八条业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定
第十九条业主大会、业主委员会应当依法履行职责不得作出与物业管理无关的决定不得从事与物业管理无关的活动业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门应当责令限期改正或者撤销其决定并通告全体业主
第二十条业主大会、业主委员会应当配合公安机关与居民委员会相互协作共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作在物业管理区域内业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责支持居民委员会开展工作并接受其指导和监督住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定应当告知相关的居民委员会并认真听取居民委员会的建议
第三章前期物业管理
第二十一条在业主、业主大会选聘物业管理企业之前建设单位选聘物业管理企业的应当签订书面的前期物业服务合同
第二十二条建设单位应当在销售物业之前制定业主临时公约对有关物业的使用、维护、管理业主的共同利益业主应当履行的义务违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定建设单位制定的业主临时公约不得侵害物业买受人的合法权益
第二十三条建设单位应当在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示并予以说明物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时应当对遵守业主临时公约予以书面承诺
第二十四条国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业
住宅物业的建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业
第二十五条建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容
第二十六条前期物业服务合同可以约定期限;但是期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的前期物业服务合同终止
第二十七条业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权建设单位不得擅自处分
第二十八条物业管理企业承接物业时应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验
第二十九条在办理物业承接验收手续时建设单位应当向物业管理企业移交下列资料：
(一)竣工总平面图单体建筑、结构、设备竣工图配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;
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