房地产策划业的发展与思考
房地产策划是策划师在全面地掌握市场情况之后，通过消费者与开发商、理念与市场现实、
环境营造与成本控制等一系列的碰撞而产生的一个 “灵感” 集合。
策划的目的就是为市场提
供某种 “更适合消费者” 的商品房， 以便为开发商实现最大的利润。在房地产策划作为一种
中介服务，是在 1994 年之后房地产市场由卖方市场向买方市场过渡的过程中，经过激烈的市场竞争逐渐形成和发展起来的。
经过十年的发展， 房地产策划已发展成为一个行业。
据不
完全统计， 房地产策划从业人员达几千多人， 专业策划公司有几百多家， 涌现出了一批有口
皆碑的策划人士，对繁荣房地产市场发挥着重要的作用。
策划师的素质
策划成果直接关系到项目的成败，策划人员应具有很高的素质。策划直接将委托项
目拟定在未来的市场上， 并进行虚拟的市场竞争。
开发商之所以重视策划， 就是因为经过策
划后的项目能最大程度地占领未来的房地产市场， 以实现预计的利润。
把握错了， 未来的销
售就会失败。
市场分析是编制策划报告的基石， 策划师应当有较高的市场分析能力和丰富的市场经验。
这是策划师从事策划的前提条件。
策划涉及项目开发的全过程， 策划师应了解有
关的基本知识。
如果不熟悉规划、 建筑设计以及广告设计等方面的专业知识， 对项目要想产
生什么 “灵感” 就难了。这是对策划师知识结构方面的要求。项目策划发生在项目开始建设
之前， 涉及许多甲方的商业秘密， 策划师有为委托人保守秘密的义务。
这是对策划师最基本
的道德要求。
策划伴随着项目开发的全过程， 开发时间有长短， 策划师应当一如既往地跟踪
项目进展，及时调整策划中不合适的措施， 而不应当仅仅是完成一份服务合同所规定的任务。
应将策划视为艺术品，精雕细刻，直至最高境界。
这是策划师最基本的行为准则。
对于一个
具有一定市场经验的策划师， 针对一个项目产生一些创意， 提出一些建议不难， 难的是如何
与委托人沟通， 使委托人接受策划理念和建议。
这既是对策划师外交能力的考验， 也是一种
职业道德。
策划切忌迎合委托人的思维， 做出违心的报告。
目前在从事房地产专业策划的人
员均没有经过严格的专业培训， 水平参差不齐， 这就要求行业规范尽快建立培训， 对策划人
员进行专业技能培训，对考试合格人员颁发资格证书，率先实行房地产策划执业。
房地产策划有三忌
目前房地产策划在我国一些城市已发展到了相当高的水平。策划已成为投资商、开
发商、 中介机构的共同议题，受到业内人士的普遍关注， 这在去年房交会上可略见一斑。在
展销会上，各参展商营销手法应有尽有，各参展台吹拉弹唱、轻歌曼舞、各显神通。但房地
产策划决不单指营销策划。
从策划承接方来说， 目前一般都由具有经纪资格的代理机构承接。
从内容上来说， 既有为委托人提供投资决策而做的前期策划， 也有为了搞好代理销售而做的前期策划， 也有为了搞好代理销售而做的销售策划。
但作为一个行业， 应当强调为项目开发
做的总体策划， 这是中介服务行业发展的最高形态。
中介机构的项目总体策划水平能综合地
反映该机构的中介服务能力。策划人员在从事策划时应注意以下三个方面的问题。
1 、策划不能赶潮流。
服饰有 “时装” ，消费理念有 “时尚” ，但房地产策划最忌 “跟
风”赶潮流。土地具有位置的固定性和特殊性（在自然属性和经济属性方面），因而即使同
一发展商在同一地段也建不出完全相同的商品房， 因为其价值在市场上难以同等实现。
万科
成功地策划了“四季花城”，取得了良好的经济效益。策划行业若出现跟风赶潮流的现象，
那只能说明两个原因：一是房地产市场不理性，发展不正常； 二是策划人员江郎才尽、 行业
败落。
一些市场曾出现过欧陆豪宅跟风， 导致部分发展商吃尽了苦头， 现在又开始时髦 “改
名”。一个商品的商标固然重要，但质量好坏才是最终影响产品销量的东西：质量好则有口
皆碑，质量差则臭名远扬。著名商标是企业“创”出来的而不是风水大师“取”出来的。房
地产项目销售是否火爆， 主要取决于所策划的房地产是否适合市场， 有没有拴住主要消费群，
有没有优良的建筑质量和优美的环境。在某种程度上，名称只要能反映其位置、环境特点、
项目功能、 交通状况或社区特色，就是好名称，不一定要与网络挂钩。
一个项目名称要伴随
家居 70 年，现在时髦的名称三五年后你会发现是如何的“土”！十年后，网络在我们生活
中算什么！ 如果一个名称与项目各要素毫无关系， 将名称改得响亮一些、温馨一些，能突出
项目开发的特点和优势是必要的。
若将改名作为策划的主要内容就本末倒置了。
目前市场上
有几个楼盘打的是网络概念，这说明房地产策划师能紧跟时代，触角敏锐， 创意不错。
但能
打多久呢？住宅也打 e 概念？工厂也打 e 概念？
2 、策划上不能搞一些言堂。项目策划贯穿土地获取、融资、规划设计、建筑招标、
销售及招租全过程， 涉及众多的学科。
策划需要有民主的策划气氛， 一个策划方案应由多名
策划师共同完成。
在策划上最忌搞一言堂。
目前由于在策划上没有设立行业管理， 机构没有
资质证书， 委托书难以判断其实力和水准。
导致中介机构都认为自己能承接策划， 并声言自