对《物业管理条例》实施中几个问题的认识
对《物业管理条例》
实施中几个问题的朱洪斌徐龙灿
专
2003年9月1日,国务院颁布了《物业管理条例》(简称《条例》),2007年8月26日,根据《物权
法》的有关精神,国务院对《条例》进行了修订.近年来,各地通过认真贯彻落实《条例》的精神,物业
管理的法制化进程得到有力推进,物业管理行业取得快速发展.从总体上看,《条例》对于规范物业管理
活动,改善人们居住环境,构建和谐社会都起到了非常重要的作用.但与此同时,在贯彻落实《条例》的实践中,也出现了一些现实的问题需要进一步研究和探索.
37
_uUSHANDoN6REALES1.ATE
一
,业主委员会的诉讼主
体资格问题
《条例》未对业主委员会是
否具有诉讼主体资格问题作出明
确规定,在司法实践上也看法不
一
.根据《中华人民共和国民事诉
讼法》(简称《民事诉讼法》)的规定,公民,法人和其它组织可
以作为民事诉讼主体.业主委员
会显然不是公民.对于法人,根
据《中华人民共和国民法通则》第
三十七条的规定,法人应具备四
个条件:一是依法成立;二是有
必要的财产或者经费;三是有自己
的名称,组织机构和场所;四是
能够独立承担民事责任.业主委
员会是业主大会的执行机构,本
身并不独立.因此,业主委员会
不具备法人资格.对于其他组织,
最高人民法院《关于适用民事诉讼
法若干问题的意见》第四十条规
定,”其他组织是指合法成立,有
一
定的组织机构和财产,但又不
具备法人资格的组织.”根据有关
规定,物业管理区域内的公共财
产属于全体业户,并非属于业主委
员会,业主委员会也没有独立处
置的权力.因此,业主委员会也
不属于其他组织.鉴于以上『青况,
有一种观点就认为业主委员会不
具备民事诉讼主体资格,不能参
加民事诉讼.笔者认为,业主委
员会虽然不具备《民事诉讼法》规
定的诉讼主体的条件,但也应具
备诉讼主体资格.因为,物业管
理工作需要业主委员会具有诉讼
主体资格.如果业主委员会不具备
诉讼主体资格,就不能代表业主
参与物业管理诉讼,也就不能行
使《条例》赋予的职责,这与《条
38
例》设立业主委员会制度的初衷
是相违背的.2003年北京市高级
人民法院制定的《关于审理物业管
理纠纷案件的意见(试行)》就规
定业主委员会四种情况下可以参
与诉讼.为此,笔者建议,为解
决业主委员会的诉讼主体资格问
题,现阶段可由最高人民法院做出
司法解释,明确业主委员会具备
诉讼主体资格或在特定情况下具
备诉讼主体资格.待时机成熟后,
通过修改《民事诉讼法》作出法律
上的规定.
二,政府在业主大会成立
及业主委员会选举工作中的指
导作用问题
《条例》第十条规定,”同一
个物业管理区域内的业主,应当
在物业所在地的区,县人民政府
房地产行政主管部门或者街道办
事处,乡镇人民政府的指导下成
立业主大会,并选举产生业主委
员会.”但《条例》未对房地产行
政主管部门应如何进行指导作出
具体规定.在实践中,各地作法
不一,有的房地产行政主管部门
或街道办事处,乡镇人民政府亲
自操作业主大会的成立及业主委
员会的选举工作,有的则不闻不
问.笔者认为,上述两种作法都
欠妥.前一种做法政府涉入太深,
会影响业主作用的发挥,违背了
业主自治的原则.后一种做法则
会使业主大会成立及业主委员会
选举工作失控.为此,笔者认为,
房地产行政主管部门或街道办事
处,乡镇人民政府在指导业主大
会成立及业主委员会选举时应把
握两点:一要充分发挥业主自身的作用,二要认真履行指导职责.在
具体工作中,不应涉入具体事务,
具体事务应由业主代表组成的筹
备组进行操作.政府的指导作用
主要应体现在以下方面:(一)指
导成立业主大会筹备组;(二)指
导筹备组按规定程序操作;(三)
指导筹备组拟定《业主大会议事规
则》(草案)和《管理规约》(草
案);(四)对业主委员会选举过
程进行监督;(五)处理业主对上
述工作的投诉.
三,物业服务合同的性质问
题
《条例》未对物业服务合同的性质进行规定.对此问题目前看法
不一.主要有两种观点,一种观点
认为物业服务合同是委托合同,
另一种观点则认为是代理合同.
笔者认为,物业服务合同既不是
委托合同也不是代理合同,而是
一
种具有自身特征的特殊合同.因
为物业服务合同与这两种合同都
有区别.其区别主要表现在:
物业服务合同与委托合同的区别:一是委托合同主体不特定,
委托行为可以在任何两个民事主
体之间进行;物业服务合同的主
体特定,一方为业主或开发建设
单位,另一方为物业服务企业.
二是在委托合同中,受托人以委
托人的名义处理事务;在物业服
务合同中,物业服务企业以自己的名义处理事务.三是委托合同可
以是有偿合同也可以是无偿合同;
物业服务合同一般是有偿合同.
四是在委托合同中,受托人处理
事务的后果由委托人承担;物业
服务合同中,物业服务企业则应
为自己的行为负责.
物业服务合同与代理合同的区别:一是代理合同主体不特定,
代理行为可以在任何两个民事主
体之间进行;物业服务合同的主
体特定,一方为业主或开发建设
单位,另一方为物业服务企业.
二是代理人以被代理人的名义实
施代理行为;物业服务企业贝0以自
己的名义处理事务.三是代理合
同可以是书面合同也可以是口头
协议;根据《条例》三十五条的规
定,物业服务合同为书面合同.四
是代理关系是被代理人授予代理
人代理权的单方行为;物业服务
合同则是业主与物业服务企业问
的双方行为.五是在代理关系中,
被代理人对代理人的代理行为承
担民事责任;物业服务企业应对
自己的行为负责.
综合以上情况,物业服务合
同既不是委托合同也不是代理合
同,而是一种具有自身特征的特
殊合同.其主要特征是:一是合
同主体特定.合同当事人一方是业
主或开发建设单位,另一方是经
合法登记注册并具有相应资质的物业服务企业.二是合同标的复
杂.物业服务合同类型的多样性
决定合同标的多样性.三是合同
关系以特定物业为依托.四是合同
内容与物业财产权和业主,物业
使用人的权益紧密关联.五是采
用书面形式,且一般为有偿合同.
四,对业主欠缴物业服务
费用的处理问题
当前,业主拖欠物业服务费
用的现象非常普遍,这一问题已严
39
UUSHANDoNGREALES1_TE
重损害物业服务企业的利益,阻
碍了物业管理行业的发展.根据
《条例》第六十七条的规定,对
业主的欠费行为只能由以下两种
方法解决:一是由业主委员会督
促其限期交纳:二是由物业服务
企业向人民法院起诉.但从实践
来看,这两种方法都缺乏可操作
性.对于前一种方法,业主委员
会一般不愿意去做,即使去做也
缺乏有效手段.对于后一种方法,
由于打官司需耗费大量时间和财
力,即使胜诉也不易执行.因此物
业服务企业一般不愿意为几百元,
甚至几十元的费用去打官司.这
就造成目前业主欠费很多,物业
服务企业起诉的却很少.此问题
如果得不到有效解决,将会影响
物业管理行业的长远发展.为此,
笔者建议,针对此类案件,人民
法院要尽快建立快速审结,执行
的机制.切实提高审判效率,缩
短诉讼时限,降低诉讼费用并加
大执行力度.同时,房地产交易主
管部门也可以做出规定,禁止拖欠
物业管理费用的物业进行交易.
五,物业服务企业在物业管
理安全事故中的责任问题
在物业管理工作中,经常会
发生业主人身受到伤害或财产遭
到损失的事件,但对于物业服务
企业应承担的责任问题却有不同
看法,由此引起的纠纷也不断出
现,各地法院对此类问题的处理
也不尽一致.笔者认为,处理此
类问题应把握两点:一要依据法
律法规的规定处理,二要依据物
业服务合同的约定处理.
《条例》第四十七条规定,”物
业服务企业应当协助做好物业管
理区域内的安全防范工作.发生
安全事故时,物业服务企业在采
取应急措施的同时,应当及时向
有关部门报告,协助做好救助工
作.”《条例》第三十六第二款规
定,”物业服务企业未能履行物业
服务合同的约定,导致业主人身,
财产安全受到损害的,应当依法
承担相应的法律责任.”为此,笔
者认为.在安全事故中物业服务
企业应承担什么责任,关键看物
业服务企业是否履行了法律法规
规定及合同约定的职责.这些职
责有法定职责和合同约定职责两
种.法定职责指《条例》规定的职
责,主要有:日常的安全防范职
责,事故发生后的应急处理及救
助职责.合同约定的职责指双方
在合同中特殊约定的其它职责.因
此,笔者认为,只要物业服务企
业履行了上述职责,出了安全事故
就不再承担责任.否则,则要承
担相应的责任.
(作者单位:菏泽市房产管理局)
推荐访问:物业管理条例实施时间 几个问题 物业管理条例 实施