姓名：张玲玲
班级：建筑 071
学号： 200701624104
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办公建筑设计调研报告
现在的办公楼的发展主要趋向于综合性、 灵活性和智能化；单纯的办公楼上下班时人流
非常集中，无法解决上班人员的交通、餐饮、购物、休息、居住等要求，为克服这个问题就
出现了综合性大楼，这种大楼总和了办公、餐厅、 公寓和休闲为一体， 方便了办公人员的生
活；在空间方面设计的更加灵活，多采用大空间布局形式，适应多种不同的办公类型； 智能
型大楼更加完善了办公楼的工作效率，成为了一个新型的办公楼设计体系。
高层办公楼实例调研
以北京发展大厦为例，分析高层办公楼的总平面、首层平面、标准层平面标准层剖面，
以及高层办公楼电梯、楼梯的设计和消防设计等设计要点和注意事项。
一）、北京发展大厦办公楼设计概况
位置 ：北京发展大厦位于朝阳区东三环北路西侧，南邻昆仑饭店，与燕莎友谊商城
隔街相望
工程概况 ：该大厦占地
1.2 公顷，总建筑面积5.2 万 m2，
地下 2层，地上 20层，顶部塔楼
2层，建筑总高地上 87.25m，地
下-11.4m
结构形式 ：现浇框架 -筒体
预制桩箱型基础
建造时间：1987.6 ~ 1989.9
停车位 ：地下停车位 180 辆
地面停车位 45辆，立体车库27 辆
绿化率 ：25%
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二）、办公楼总平面及方案构思
办公楼的设计要适应城市总体规划要求：
1、 适应城市规划对土地的综合利用的要求， 包括地下车库布置、 地下通道； 地面层及裙房布置
商业服务设施、办公楼出入口等；高层布置办公楼。
2、 适应城市规划对于交通组织方面的要求，包括机动、非机动交通，人流货流路线，步行路线
的组织。
3、 适应城市规划对于城市空间的要求，包括空间的功能、大小、尺度、高度和造型的要求。
4、 适应城市规划对于建筑物之间关系的要求，包括与周围建筑的和谐统一等。
北京发展大厦是等腰三角形平面， 切去两个锐角。
直角三角形的斜边朝东南向， 并设总
出入口。按规划要求，车辆从用地南侧支路进入大厦总入口， 以免在东三环北路上 “开口”。
北京发展大厦鸟瞰图
三）、办公楼首层平面和标准层平面和剖面设计
办公楼的首层平面一般是多功能的公共空间，在设计时要处理好各个不同流线的组织，其中人流路线
大体有：办公人员流线、大楼管理员流线、来访者流线、外来开会、进餐。购货人员的流线。车型流线包
括：上班车流，外来者车流、回车及垃圾车流线、消防车环线和自行车线路。
同时首层入口大厅是进入建筑的重要交通枢纽，需要解决好与各部门的关系：与办公室、会议室、商
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店、餐厅、多功能厅、车库、防灾中心、服务人员入口都有联系，要做好交通流线设计。
大厅空间的动态导向和限定也是作为过渡空间所必须
有的设计，主要办公流人流方向从入口到电梯厅予以强调；
其他到餐厅、多功能厅、小卖部等也需要一定的导向性。在
对运动人流进行动态导向的同时，对休息的人群也需要做
空间的限定，做到动静区的区分和联系。
现代办公楼的入口大厅是给用户和客人的第一印象，
一定程度上代表了整个建筑物的档次，再设计中要有一定
的重视。
门厅用房组成结构
下图为北京发展大厦首层平面车流及首层
二层平面人流分析
首层室内局部透视
贯通两层的入口大厅
大厅楼梯一角休息区
电梯厅前的走廊
标准层设计：
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一般高层的标准层设计与所选结构有很大关系，
不同的结构体系所形成的平面不同，核心筒的位置不同时，同样影响着标准层的空间布局以及整个建筑形
体结构的强度。
在现代办公建筑中，要强调效益。对出租办公楼来说，要考虑合适的出租比（出租面积/建筑面积）；
对专业办公楼来说，建筑在满足使用要求的前提下，尽量压缩交通面积及辅助面积，这个指标关系到对设
计方案的评价。
办公标准层通常包括办公空间和核心部（一般由公共走道、楼梯、电梯间及前室和必要的公共辅助用
房），此外空调机房和各种管线竖井，也是标准层必不可少的。
《办公建筑设计规范》规定：办公用房的最低使用面积要符合表 3-2.1.1 要求
平面布置中若干典型会议室的平面尺寸
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北京发展大厦的主体高层建筑地上 20层，每层面积1901m2， 14层以上核心所占面积
是 20%；3~12层因多一组电梯，所以核心面积为 25%，低层部电梯间靠近外墙，争取到了
自然光。
14~17层平面 4~10层平面
北京发展大厦中，在首层和二层设有邮局、银行、世界通信之窗、商店、餐厅和多功能
厅等公共服务设施。地下 1、2层设为地下车库。
整个大厦对外出租面积2.5 万平方米，13层以下的低层部分，办公面积分为179 平方米、
467 平方米和 605 平方米类型； 13层以上的高层部分，有多种多样的分割，最小的是 77 平
方米，最大可达 1510 平方米，共 20 种之多，可以根据需要进行分割使用。
北京 发展 大 厦剖 面
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首层餐厅和地下一层
职工餐厅透视
四）、高层办公楼电梯选用和电梯厅设计
电梯对于高层办公建筑来说是主要的垂直交通工具。电梯的选用和在建筑中的布置对整个大楼的选用
及提高效率有很大的作用，同时电梯的造价在干层办公楼的总造价中占有很大的比例。电梯的台数要根据
整的大楼不同的使用情况来定，可查表或按建筑规模计算法计算，也可用实例比较法估算。
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电梯设置方式一般分为三种：
·传统分区方式 --如下图几种
· 双层轿厢方式
· 快速梯与分组梯结合式
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· 立体电梯厅(如右图)
所谓立体电梯厅就是在建筑物的上部设一个或几个特定的换层电梯厅，用大型往复电梯将乘客一气运至换乘层，再从该
层电梯厅换乘普通分区电梯系统。
这种方式适合于那种下层是办公室，上层是旅馆等不同性
质的综合性超高层大厦。
电梯厅的布置 ：
从运行效率和缩短等候时间以及降低建筑费用来考虑，电梯
应该集中设置组成电梯厅，并布置在门厅中容易看到的地方。
电梯厅的最小面积，一般是 3.5~4.5m2/台
办公室电梯厅的平面布置如下
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北京发展大厦的电梯厅设置为传统分区方式： 5 部一组分两组对面布置，两组电梯厅并
列放置，一组服务低层，一部服务高层。
（如下图）
北京
发展 大 厦 电梯 厅室
内
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五）、办公楼的消防设计
现代办公楼的消防设计包括未发生火灾时的积极预防， 即耐火构造设计， 以及发生火灾
后的有效措施，包括感知、报警、疏散、救援和灭火设计。
1、 消防环道
按《高规》要求，高层建筑周围应设不小于 3.5 米的环形车道
在北京发展大厦中，由于用地比较紧张，绿地率有要求不低于 25%，因此一部分环路利用
红线内的交通道路， 另一部分则穿过绿地。
穿绿地区路基做了处理， 使其能够承载消防车通
过，并且在环路穿绿地 3.5 米宽度内不种植任何树木，只做草坪，以备发生火灾时消防车能
顺利通过。
2、防火分区设计
《高规》中防火分区最大允许面积如下表
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防火分区设计中需要注意的几点：
· 低层与高层之间的防火分隔；大空间、联通空间的防火分隔，如设防火墙、防火卷
帘门或防火门，以防止低层部分起火蔓延到高层部分。
如北京发展大厦一二层联通层的防火分区划分
在防火分区图中粗虚线均表示各种形式的防火分隔。
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· 地下室防火分区
地下室的防火分区允许面积的要求比地上建筑更为严格，按《汽车库设计防火规范》
要求，防火分区最大允许面积为 1000 ㎡，设自动灭火时最大允许面积为 2000 ㎡。
在北京发展大厦中，由于地下车库面积超过2000 ㎡，因此将其分为两个防火区，两区
之间用防火墙及两部防火卷帘进行分割。
北京发展大厦地下一层防火分区
· 楼梯间与通风空调机房等特殊部位的防火分隔
除按规定的防火分区面积设计防火分隔外，还应注意一些特殊部位的防火，如消防梯、
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电梯前室及通风空调机房等
《高规》第 4.2.6 条规定：“附设在高层民用建筑内的固定灭火装置设备室（如钢瓶泡
沫站等），通风空调室等应采用耐火极限不低于 3.00h 的隔墙和 2.00h 的楼板与其他部位隔
开。隔墙的门应设甲级防火门。
”
在北京发展大厦中，其标准层面积为 1900 ㎡，全层设有自动灭火装置，因此全层只需
做为一个防火分区， 每层设有两组消防楼梯、电梯及前室和两个空调机房， 按上面的规定均
需做防火分隔， 除防火墙做到楼板之外， 空调机房还要用甲级防火隔音门， 楼电梯前室用甲
级防火门。（如下图）
3、防烟分区
《高规》第 4.1.3 条规定：“需设排烟设施的走道、净高不超过6 米的房间，应采用挡烟
垂壁、隔墙或从顶棚下突出不小于 50cm 的梁划分的防烟分区。每个防烟分区的面积不宜超
过500 ㎡，且防烟分区不应跨越防火分区。
”
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