北京物业管理条例全文
北京物业管理条例全文
总则
第一条为了规范本市物业管理活动维护物业管理各方的合法权益促进和谐社区建设根据《中华人民共和国物权法》和《物业管理条例》结合本市实际情况制定本办法
第二条本办法所称物业管理是指业主自行或者通过他人对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理维护环境卫生和相关秩序的活动
第三条市房屋行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作区县房屋行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作
供水、排水、供电、供气、供热、环境卫生、园林绿化、停车管理、秩序维护、设施设备维护等专项服务的行业主管部门和专业监管部门依法按照职责负责相关监督管理工作
第四条区县人民政府应当做好辖区内物业管理以及和谐社区建设的相关工作
街道办事处、乡镇人民政府负责对辖区内业主大会、业主委员会的成立及活动进行协助、指导和监督协调处理纠纷
前期物业管理
第五条建设单位应当在销售房屋前结合物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素划分物业管理区域并在房屋买卖合同中明示
物业主要配套设施设备和相关场地共用的应当划分为一个物业管理区域;住宅区和非住宅区原则上应当划分为不同的物业管理区域
第六条业主共同决定对物业管理区域进行分立或者合并的应当向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出申请由街道办事处、乡镇人民政府会同区县房屋行政主管部门等相关部门进行审查确需调整的予以确认并公告
第七条新建住宅物业建设单位应当配建物业服务用房包括客服接待、项目档案资料保存、工具物料存放、人员值班备勤、业主大会及业主委员会办公用房等并在房屋买卖合同中明确物业服务用房的坐落位置(具体到楼栋、房号)物业服务用房建筑面积不得低于150平方米其中地上房屋不得低于100平方米业主大会及业主委员会办公用房建筑面积30至60平方米
规划行政主管部门在规划许可、验收过程中应当审查物业服务用房建筑面积、位置、配置等是否符合规划设计指标房屋行政主管部门在办理房产测绘成果备案时应当核查物业服务用房配置情况
第八条建设单位承担前期物业服务责任销售房屋时前期物业服务合同应当作为房屋买卖合同的附件
前期物业服务合同关于物业服务是否收费、收费标准以及服务标准的约定应当符合本市相关规定
建设单位可以将全部专项服务委托给物业服务企业也可以将专项服务委托给专业性服务企业
第九条建设单位在销售物业前应当制定临时管理规约并在销售场所公示对有关物业的使用、维护、管理业主的共同利益业主应当履行的义务违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益
市房屋行政主管部门应当制定并发布临时管理规约的示范文本
第十条业主共同决定解除前期物业服务合同的建设单位应当与全体业主进行物业共用部分查验交接撤出物业管理区域并移交下列资料：
(一)物业管理区域划分资料;
(二)建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的附件、附图;
(三)竣工验收报告及竣工总平面图单体建筑、结构、设备竣工图配套设施、地下管网工程竣工图、消防验收等竣工验收资料;
(四)设施设备的出厂随机资料安装、验收、使用、维护保养和定期检验等技术资料运行、维护保养记录;
(五)物业质量保修文件和物业使用说明文件;
(六)业主名册;
(七)物业管理必需的其他资料
全体业主承接前应当对物业共用部分进行查验可以委托选聘的物业服务企业进行查验全体业主与建设单位也可以共同委托物业服务评估监理机构进行查验
业主相关权利
第十一条业主对物业管理区域共用部分实施共同管理下列事项由业主共同决定：
(一)制定或者修改管理规约、业主大会议事规则;
(二)选举或者更换业主委员会委员;
(三)确定或者变更物业管理方式、服务内容、服务标准和收费方案;
(四)选聘、解聘物业服务企业或者不再接受物业服务企业事实服务;
(五)筹集、管理和使用专项维修资金;
(六)申请改建、重建建筑物及附属设施;
(七)申请分立或者合并物业管理区域;
(八)决定物业管理区域内的其他重大物业管理事项
决定第(五)、(六)项事项应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;决定第(七)项事项应当分别经原物业管理区域内以及拟分立或者合并后物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;决定其他事项应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意
第十二条业主可以以幢、单元、楼层为单位共同决定本单位范围内的物业管理事项事项范围和决定程序由业主大会议事规则规定或者物业管理区域内全体业主共同决定
第十三条业主可以成立业主大会业主大会由物业管理区域内全体业主组成对物业管理区域内共用部分实施共同管理按照相关规定开展与物业管理有关的活动一个物业管理区域成立一个业主大会
未成立业主大会发生物业服务企业停止服务或者其他重大、紧急物业管理事件需要业主共同决定解聘、选聘物业服务企业或者其他事项的由物业所在地街道办事处、乡镇人民政府指导协助业主共同决定有关事项
第十四条物业管理区域内已交付业主的专有部分达到建筑物总面积50%以上的建设单位应当向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府报送筹备首次业主大会会议所需资料并推荐业主代表作为临时召集人召集占总人数5%以上或者专有部分占建筑物总面积5%以上的业主向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出书面申请成立业主大会;占总人数5%以上或者专有部分占建筑物总面积5%以上的业主也可以自行向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出书面申请成立业主大会
第十五条街道办事处、乡镇人民政府应当自接到申请之日起60日内指定代表担任筹备组组长组织成立首次业主大会会议筹备组筹备组负责召集首次业主大会会议筹备组中非建设单位的业主代表人数不低于筹备组中具有表决权成员人数的三分之二
筹备组成员名单确定后应当在物业管理区域内显著位置公示
第十六条建设单位应当自首次业主大会会议筹备组成立之日起7日内向筹备组提供业主名册、业主专有部分面积、建筑物总面积等资料并承担筹备及召开首次业主大会会议所需费用
第十七条业主大会选举产生业主委员会业主委员会应当自选举产生之日起30日内持以下材料向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府备案：
(一)筹备组出具并由组长签字的业主大会成立和业主委员会选举情况的报告;
(二)业主大会决议;
(三)管理规约、业主大会议事规则;
(四)业主委员会委员名单
材料齐全的街道办事处、乡镇人民政府应当当场予以备案并在备案后7日内将备案材料抄送区县房屋行政主管部门同时将有关情况书面通报物业所在地公安派出所、社区居民委员会第(二)、(三)、(四)项内容发生变更时应当及时办理备案变更手续
第十八条业主委员会委员实行任期制有关任期、候补、空缺、资格终止等事项由业主大会议事规则规定有下列情形之一的委员资格自动终止：
(一)任职期限届满的;
(二)不再具备业主身份的;
(三)限制民事行为能力或者无民事行为能力的;
(四)被依法追究刑事责任无法履行委员职责的;
(五)以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的;
(六)业主大会议事规则规定的其他情形
业主委员会委员资格终止的应当自终止之日起3日内将所保管的档案资料、印章及其他应当移交的财物移交给业主委员会;拒不移交印章、相关财物和档案资料的街道办事处、乡镇人民政府应当责令移交物业所在地公安机关应当予以协助
物业服务
第十九条业主选聘的物业服务企业应当具有法人资格并按照国家规定取得物业服务企业资质
市房屋行政主管部门应当建立物业服务企业信用信息系统对物业服务企业实行动态监督管理
第二十条物业服务合同应当对双方权利义务、物业服务事项、服务标准、服务费用、项目负责人、物业服务用房的管理与使用、合同期限、服务交接、违约责任等内容进行约定
物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起15日内将物业服务合同报物业服务项目所在地区县房屋行政主管部门备案区县房屋行政主管部门将备案材料抄送物业服务项目所在地街道办事处、乡镇人民政府
第二十一条物业服务是包括各专项服务的综合服务物业服务企业可以将专项服务委托给专业性服务企业但不得将全部物业服务一并委托给其他单位或者个人
未选聘物业服务企业的业主可以共同决定将各专项服务委托给专业性服务企业或者个人
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