管理制度
第一章管理机制和组织机构
一、管理机制与管理原则
本公司实行经理负责制。公司设经理、部门主管，按各自的职责范围负责其分管的工作。公司设客服部、工程部、安防部、保洁部。
本公司内部实行垂直领导，层级管理，正常情况下，对下不越级指挥，对上不越级请示。
二、组织构架图
第二章部门职责主要岗位及考核标准
一、主要岗位职责及考核标准
总经理职责 ••
1、主持公司的经营管理工作，分管保洁部、安防部、工程部、客服部；
2、拟订公司年度经营计划草案，并组织实施；
3、拟订公司基本管理制度和内部管理机构设置方案；
4、拟订公司规章制度方案 管理部职责
1、拟草小区管理季和年计划，报分管领导审批执行。
2、管理处的周检和月检，建立小区资料档案。
3、负责检查管理处的收费，及时发现收费中的问题并帮助解决。
4、负责处理管理处上报的重要投诉。
5、负责协调处理管理处上报的与人事、维修、安防、保洁、绿化等有关事务。
6、与行业管理、街居及小区业委会协调有关工作。
7、负责制定质量管理计划和创建“物业管理优秀住宅小区”计划并指导实施。
8、安排小区水池清洗、水质化验，绿化工作。
9、安排小区二次装修垃圾的清运。
10、分管领导交办的工作。 安防部职责
1、制定安防工作月、季、年计划，并组织实施。
2、安防人员的考核，提出转正、调动、辞退等。
3、制定安防人员的培训计划，并负责实施。
4、检查安防值班，包括夜间。
5、指导治安巡逻。
6、制定小区施工人员的管理，并组织实施。
7、制定消防系统各类设备的操作规程，并组织实施。
8、组织消防设施设备检查，运行管理的业务指导。
9、监督、检查车辆停放管理。
10、编制治安突发事件和重点防火部位的灭火预案
11、治安和火警事件的处理。
12、处理小区因安防员值班巡逻而发生的问题。
13、提出安防员的奖罚方案。
14、分管领导交办的工作。 维修部职责
1、制定设施设备维保月、季、年计划，报批。
2、按计划组织安排设施设备的检查和维修保养。
3、小区有关设备的检修，安排组织零星维修。
4、组织设施设备的突击抢修。
5、建立小区设施设备台帐。
6、建立公司的工具设备台帐以及管理。
7、制定物资采购计划，报批后实施。
8、分管领导交办的工作。 财务部职责 会计职责
1、制订财务管理制度和财务计划。
2、根据财务管理制度，审核工资和各项费用的报销。
3、及时处理帐务，上报各种财务报表。
4、小区的经济核算工作。
5、财务档案管理。
6、分管领导交办的工作。 出纳职责
1、按财务管理规定，负责现金和银行存款的管理和帐务处理。
2、负责各种费用的报销和工资等发放。
3、发票和收据的管理。
4、负责员工社保工作，按时缴纳社保费。
5、按时交纳税金。
6、交纳各管理处的水费和公用电
7、保管财务档案、办理行政和财务有关证照。
8、检查督促收费，催讨债权。 人事行政部职责
1、员工招聘、转正、辞职辞退、考勤、工资、福利管理等，并建立人事档案。
2、管理印章。
3、文件收发，送阅、存档。文件资料的打印、复印。
4、档案管理。
5、会议组织，整理会议纪要。
6、负责接待和有关外联工作。
7、公司财产管理和办公室的管理。
8、分管领导交办的工作。 维修主管职责
一、制定设施设备维修保养月、季、年计划，负责实施。
二、按计划组织安排设施设备的检查和维修保养。
三、与供电、供水、电梯、发电机厂商等部门保持联系，及时处理故障等。负责小区有关设备的年检。
四、维修人员值班和零星维修。
五、组织设施设备的突击抢修。
六、建立小区设施设备和工具台帐及管理。
七、上级交办的其他工作。 安防队长职责
一、负责制定小区安防工作计划，并组织实施。
二、管理小区安防人员，包括值勤安排、内务管理等。
三、负责安防人员的培训，包括消防培训。
四、负责组织、检查小区安防的值勤和巡逻，包括夜间。
五、负责小区车辆停放管理。
六、负责编制小区治安突发事件和火灾处理预案。
七、负责治安和火警事件的处理，重要事件立即报经理。
八、定期组织小区安全检查，包括消防检查。
九、负责安防员的考核，向经理提出奖罚方案。
十、公司安防部经理交办的其他工作。 安防员职责
一、热爱本职工作，忠于职守，坚持原则，不徇私情，廉洁奉公，精神饱满，文明执勤，严格执行各项规章制度。
二、要服从命令听指挥，坚守岗位，履行职责；
准时上下班，不迟到、早退，不准私自调班；
不准喝酒、打牌、看电视、听收音机、睡觉、打磕睡等；
不准闲聊打闹，看书阅报，干私活，会私客等；
不得留宿非本公司人员。
三、着装整齐，佩带好胸卡，不准穿拖鞋、卷袖子、裤子、敞胸露怀。
四、做好来访人员和车辆的登记收发《车辆出入证》工作，认真查验物资出门，按出门条放行。
五、维持好小区门岗的交通秩序，保证进出口车辆畅通，人员出入有序无阻。人员和车辆进出要及时开门。
六、遇突发事件应立即报告，必要时立即报警。
七、爱护公司公共财物和小区内的设备设施，不得随意侵吞、破坏；
不得私自违法实施处罚，或收取公司规定以外的费用。
八、按公司有关制度的要求，认真做好交接班手续，事事记录在案；
做好信件、报刊等清点交接工作。
九、严格执行公司规定的考勤制度。
十、班长交办的其他工作。 安防巡逻岗职责
一、准时交接班，着装整齐，仪容清楚，精神饱满。
二、检查小区内的路灯开关，天亮关，天暗开，并将损坏的路灯记录上报客户中心。
三、二次装修期间，检查工人及其携带物品和送货拉货的车辆。
四、疏导车辆、人流，保证道路畅通。发现违章停放车辆，应查找车主并劝其停放到指定位置。
五、发现广告、推销、废品收购等闲杂人员，将其驱离管理区域。发现可疑人员盘查验证、跟踪监控，制止违法犯罪行为。
六、检查楼层包括空房、电梯、水电、消防设备、可疑人员等，做好记录，发现问题及时处理和报告，遇突发事件必要时报警，并协助处理。 监控员职责
1、坚守岗位，精神饱满，言语文明，礼貌待人。
2、认真监视画面，发现可疑情况立即报告管理处或饭店保安部。
3、注意消控室设备运行情况，发现报警铃声立即报告管理处或饭店保安部。
4、认真执行门卫制度，认真做好访客登记、物资出门登记等记录。
5、认真做好交接班，办理设备和值班情况交接手续。
6、保管监控和消控设备，发现问题及时报告。
7、按规定保管监控资料。 保洁员职责
1、清扫：每日清扫道路、停车场、绿化地、球场、休闲场所、各层走道、楼梯、电梯底面。每周清公共天花板、墙壁、灯罩灰尘。
2、清抹：每日清抹电梯门和轿厢、公共休闲座椅；
隔日清抹楼梯扶手、单元防盗门、公共场所门、窗、玻璃、信报箱。
3、拖洗、冲洗：每周拖洗各层走廊、楼梯；
每月冲洗道路、公共场所、休闲场所、建筑小品等。每月检查并疏通水沟。
4、垃圾收集清运：每日2次收集、清运各户生活垃圾和小区公共场所垃圾。
5、根据管理处安排，协助清洗供水蓄水设备，清掏阴井、化粪池；
灭蚊、灭蝇、灭鼠、灭蟑螂。
二、文明服务细则 员工守则 总则
一、热爱祖国，拥护共产党领导，遵纪守法。
二、遵守社会公德，讲究职业道德，文明礼貌，忠诚老实，廉洁奉公。
三、敬业爱岗，努力学习专业知识，积极进取，不断提高服务质量。
四、服从领导，听从指挥，努力工作，讲求效率，按时完成各项任务。
五、维护公司信誉，保守公司商业秘密。 礼仪规范
一、服务用语：
敬语：您好请谢谢对不起再见
称呼语：先生小姐太太夫人女士小朋友大叔大伯阿姨大妈 问候语：您好早上好下午好晚上好
祝贺语：恭喜祝您节日快乐祝您生日快乐 欢迎语：欢迎光临
询问语：请问，您需要我为您做点什么吗？ 请问，您有什么吩咐吗？
操作语：请稍侯片刻，我立即为您服务。
请不要客气，这是我应该做的
道歉语：对不起，让您久等了请原谅打搅您了很抱歉
感谢语：多谢您的提示请您多提宝贵意见不必客气没关系，这是我应该做的 告别语：再见您走好
二、服务忌语：
不不行不知道不可以不清楚不可能没有办法你够麻烦你意见真多下班了，明天再来你说什么声音大一点，我听不见我正忙着呢，现在没空
三、礼貌要点：
1、接电话时应先说：“您好，管理处”；
2、当业主来管理处时应说：“您好，请问有事吗”、“请坐”、“请您稍等”。严禁工作人员坐着与站着的客人交谈；
3、当业主表示感谢时应说：“不用谢，这是我应该做的”；
4、当业主表示道歉时应说“没关系”“请不要介意”；
5、到业主家中维修或收费时应轻声敲门，并客气地说：“对不起，打扰了”。
6、对进出大门的人员，保安人员应先敬礼同时说“您好”，再进行询问或检查等工作；
7、管理处工作人员与业主同时进出门口或同乘电梯时，应让业主先行；
8、在小区内应主动帮助业主解决困难，严禁视而不见。 八要八不
1、要维护公司声誉，保守公司商业秘密，不得做有损公司声誉的行为。
2、要一切从公司整体利益出发，不得做损害公司利益的事。
3、要遵守劳动纪律，服从上级调动，不得纪律松垮、不听指挥或阳奉阴违。
4、要廉洁奉公，不准收费不给票、私吞私分各种公款。
5、要真诚老实，不准提供假情况。
6、要敬业奉献，努力工作，不得作风拖拉。
7、要团结协作，不得互相扯皮、推诿和诬陷同事。
8、要文明礼貌，竭诚服务，不得发生与业主打骂等现象。 第三章管理制度
第一节劳动人事管理制度 员工招聘制度
一、招聘条件：
1、符合岗位素质要求，持岗位证书。
2、外来人口必须提供规定的有关证件。
3、特殊及重要岗位必须提供政审证明或公司认可的资信担保。
二、员工聘用程序与审批权限：
1、应聘人员应如实填写登记表、并备有关证件影印件，经资格审查、公司领导审批后办理录用手续。
2、员工到职三个月为试用期，工作表现特别优秀者，可缩短试用期。 试用期中的员工，如发现不符合录用条件或表现不良者，或因公司经营发生变化而产生冗员的，及时予以辞退或解聘。
试用期中的员工到职之日起三天为跟班培训期，不发工资。
3、员工服务工龄，自试用之日起计算。
4、员工试用期满合格者办理转正定级手续，并签订劳动合同。 员工培训制度
三、新员工必须接受岗前培训，培训合格后方可上岗。培训内容包括公司概况、有关规章制度、安全教育、岗位职责、操作规程等。
因工作需要，对员工进行业务技能培训，可提出书面申请，由公司统一安排。
四、凡外派培训的，须呈报批准后实施，外派的个人就读培训须与公司签订培训合同，并于培训学习结束后，以毕（结）业文件申请支付培训费用。 员工考勤管理制度
五、工作（作息）时间
每周六天工作制四十二小时，每天工作时间七小时。特殊岗位和特殊需要，包括收费、安防、保洁、维修等人员，根据工作性质安排工作时间。
六、迟到
1、上班以后签到为迟到。迟到15分钟以下的每次扣发当日工资的30％；
上班迟到15--30分钟，每次扣发当日工资的50％；
上班迟到30分钟以上的，按旷工半日处理。
2、若发生以上各条情形，实属事出有因，经上一级领导签署后，可酌情处理。
七、打卡（签到）
1、除公司领导外，全体员工上、下班应亲自签到，凡托人签到或代人签到，一经查出，代到人和被代到人每人每次罚款50元；
同年度发现3次以上者予以开除。
2、上、下班漏签到者由各部门负责人证实签核。否则均以旷工论处。若忘签到经查不切实，则以旷工论处并记大过一次。
3、月累积漏签到达三次以上者，每次扣发当日工资的30％，五次以上者，每次扣发当日工资的50％。
八、加班
1、员工（管理处主任以下）因公务需延长工作时间，或节假日加班，需事先填写加班申请单，经批准后方可加班。特殊情况应在事后及时补办有关手续。
2、加班按每4小时为一个计量单位计,实际加班时间应扣除每次用膳时间3 0分钟。
3、员工加班时间作为调休使用。法定节假日加班确实无法安排补休的，予以计发加班费。法定节日加班以日基本工资的300％计算加班费，除当天外，另发2天基本工资。
4、公司本部工作人员、管理处副主任以上人员加班不补休、不计加班费。
九、假期
1、法定假日：
元旦（一天）、春节（三天）、五一劳动节（三天）、国庆节（三天）为有薪假日。
2、结婚假：正式员工结婚时可享受有薪假期三天，晚婚假七至十五天。
3、慰唁假：员工的直系亲属不幸逝世，可申请三天有薪慰唁假。
4、产假：女员工分娩，必须持有医院证明及准生证，可享受有薪假期九十天，发给基本工资。
十、请假
1、员工申请事假、病假、婚假、产假、慰唁假等，原则上应事前亲自填写请假单（请假的计量单位以半日计，福利假应一次性请完）。事前无法请假的，应及时电讯核准，并于到岗后二小时内补办手续，逾时或遗忘，均以旷工论处。
2、请假审批权限
部门主管和管理处主任（含副职）以下员工请各种假由公司领导批准。部门主管和管理处副主任以下员工请各种假的，一天由管理处主任批准，二天以上由公司领导批准。
3、凡请病假，均应附县级以上医院证明（指病历、医疗费收据、建休单等），否则按事假处理。
4、若请工伤假，应由当事人或发生部门在事故发生后二十四小时内上报，三日内出示职业伤害报告证明书及医院诊断书报批办理病休手续(工伤治疗期间基本工资照发)。 十
一、公出请假
所有员工上班时间因公外出须向直接领导请假。未请假擅自外出的,视为旷工。
十
二、缺勤
1、请病假：
①试用期员工请病假按事假处理；
②正式员工服务工龄满一年以上（含试用期）的，享有五天有薪病假；
超过的按事假处理。
③员工请有薪病假一天,扣发日工资（含基本工资和岗位补贴）的50％。
2、请事假：
员工请事假一天，扣发日工资（含基本工资和岗位补贴）。
3、当月旷工半日者，扣发当日工资及当月岗位补贴；
当月旷工一天以上两天以下者，扣发半个月工资及当月岗位补贴；
当月旷工两天以上或全年累计旷工三天以上者扣发当月工资和岗位补贴并予以除名。
员工解聘制度 十
三、辞职
1、在试用期内辞职的，除跟班培训期外按实际工作天数计算工资及岗位补贴予以发放，不作任何经济补偿。
2、经劳资协商，同意辞职的员工，除发给当月实际上班天数工资及补贴外，不作任何经济补偿。
3、在合同期内自行离职的，扣发当月工资及全部补贴，不作任何其他经济补偿。 十
四、辞退
公司有权辞退不合格的员工及冗员。被辞退员工，除发给当月实际上班天数工资及补贴外，并按以下原则给予经济补偿（违反劳动纪律或被辞退处分的除外）：
工作满半年以上者，给予补发半个月基本工资；
工作满壹年以上者，给予补发壹个月基本工资。
十
五、开除
开除员工须报公司领导批准。被开除的员工扣发当月工资及补贴，造成公司损失的追究经济责任，触犯法律的送交政府有关部门法办。
员工解聘、辞职、被辞退、被开除的，书面通知离职员工办理有关的离职手续。离职员工在离开本企业以前必须交还企业的一切财物、文件以及业务资料。否则，人事部门不予办理任何手续，并追究法律责任。
第二节财务制度
一、本公司执行《施工、房地产开发企业财务制度》和《物业管理企业财务管理规定》。
二、本公司会计核算程序。根据公司业务的特点，物业公司财务的会计核算程序为科目汇总表帐务处理程序。其操作步骤如下（见下图）
（一）根据原始凭证，按经济业务的不同性质分别编制记帐凭证。
（二）根据原始凭证、记帐凭证逐笔序时地登记现金和银行存款日记帐。
（三）根据记帐凭证和有关的原始凭证逐笔登记各明细分类帐。
（四）根据记帐凭证编制科目汇总表。
（五）根据科目汇总表登记总分类帐。
（六）月末将现金日记帐、银行存款日记帐各种明细分类帐的余额与总分类帐户的余额核对相符。
月末根据总分类帐和明细分类帐的记录编制会计报表。
三、成本和费用
1、为业主、物业使用人提供维修、管理和服务等过程发生的各项支出，计入成本、费用，在物业管理活动中发生的各项直接支出，计入营业成本。 成本包括直接人工费、直接材料费。间接费用等计入管理费用。
直接人工费包括直接从事物业管理活动等人员的工资、奖金及职工福利费等。
直接材料费包括在物业管理活动中直接消耗的各种材料、材料、燃料和动力、构配件、零件、低值易耗品、包装物等。
间接费用包括管理人员工资、奖金及职工福利费、固定资产折旧费及修理费、水电费、办公费、邮电通讯费、交通运输费、租赁费、保险费、劳动保护费、保安费、绿化维护非低值易耗品摊销费等。
3、管理用房有偿使用费计入营业成本。对管理用房装修装饰费计入递延资产。
4、年终按年末应收帐款余额的0.5计提坏帐准备金。发生的坏帐损失充减坏帐准备金。收回已核销的坏帐，增加坏帐准备金。
四、营业收入及利润
1、营业收入包括主营业收入和其他业务收入。主营业收入包括物业管理收入、物业经营收入和物业大修收入。
2、利润总额包括营业利润、投资净收益、营业外收支净额及补贴收入。 营业利润包括主营业务利润和其他业务利润。
五、代管基金
代管基金指企业接受业主委员会或物业产权人、使用人委托代管的房屋共用部位维修基金和共用设施设备维修基金，应专户存储、专款专用。其利息净收入经认可后转作代管基金滚存使用和管理。
代管基金作为企业长期负债管理。
六、资产管理制度
1、现金管理
现金管理按照《现金管理暂行条例》及《现金管理暂行条例实施细节》的规定执行。严肃现金的使用范围和库存现金限额，建立现金收支的内部控制手续和出纳员、结算员、收银员的岗位责任制，规定出纳备用金的周转、报销和补充制度。出纳员、收银员收入现金必须当日送存或上缴。现金明细账要逐笔登记，日清月结，对账款不符要及时查明原因，并逐级上报处理。
2、银行存款管理
应以银行的账号分别设立明细账序时登账，如实反映银行存款的收付、余额情况。严格按照《票据法》、《支付结算办法》、《国内信用证结算办法》和《违反银行结算制度处罚规定>>使用票据、办理结算、不得签发空头支票、严防接受空头票据或无效票据、接受外来票据应认真检查，必要时通过银行查询，以确保票据的有效性和可靠性。银行存款的账户不准出租或出借，银行存款应定期查询核对余额、发现未达账的要逐笔查明原因、按月编制余额调节表，使会计、出纳、银行之间帐帐相等、帐实相符。
3、应收和预付款项管理
企业应按业务及结算方式的不同，分别进行往来款的明细核算，设立明细账户。对应收账款，其他应收款，预付款项按照“谁经办，谁负责，谁记账，谁清理”的原则进行管理。往来款项按月或定期与客户核对，并将应收和预付款项的明细单位和余额通知有关部门或经办人，以便责任人及时催讨和清欠。按照生效的经济合同、协议、其他经济文件等的规定超过半年的预付或应收款项，应上报企业领导及上级有关部门，以便及时采取措施，杜绝呆账、坏账的发生。因失职或其他原因造成坏账损失的应追究有关人员责任，并根据情况处以10%以上的罚款赔偿，同时企业财务按应收账款金额提取3－5%的坏账准备。
4、存货管理
⑴各种物资存货按实际成本计价，领用或发出的存货，按加权平均法计算实际成本。
⑵低值易耗品分期摊销。
⑶建立各项存货的管理制度，收发领退制度，组织好日常的收、发、结存核算，还要预测各项存货资产的资金占用量、实物储备量及采购批量，要以最少的资金占用取得最好的经济效果。
⑷存货一个季度盘点一次，年终进行一次全面盘点。对于盘盈、盘亏及毁损的存货应及时查明原因，分别不同情况进行处理。
5、固定资产管理
固定资产是指使用年限在一年以上与生产经营有关的设备、物品；
不属于生产经营主要设备的物品，单位价值在2000元以上并且使用期限超过二年的均列为固定资产。（特殊情况需报批）
固定资产折旧。按单项的月折旧率计提折旧。本月增加的固定资产当月不提折旧，本月减少的固定资产当月份应计提折旧，固定资产折旧方法采用直线法。
六、财务专用章、发票专用章(票务专用章)统一管理，指定使用人、保管人。印章保管人职责
应将所保管印章放在保险柜内，不能将保险柜的密码泄露给他人。
2、应经印章使用人批准并在《印章使用登记表》上签字后，方可在填写完整的票据上盖章，不能在尚未使用的空白票据上盖章。
3、不能将印章随意盖在空白纸张上，“发票专用章”（票务专用章）只能在本公司的发票上盖章，“财务专用章”只能在本公司的收款收据及支票上盖章。 每次盖章应有监印人签字。
5、不能将印章携带外出（购买专用发票时税务部门有要求的应填写印章使用登记表经使用人批准并指定监印人一同前往监印）
6、必需严格遵守以上职责，发现违反规定使用印章的轻者每次罚款100元人民币，重者追究相应的法律责任。
七、票证管理制度
1、发票和收据的主要内容包括：票头、字轨号码、联次及用途、客户名称、商品名称或经营项目、计量单位、数量、单价、金额，以及大小写累计金额、经手人、开票日期等。
2、凡提供劳务服务以及从事其它业务活动的以及取得收入时，均应向付款方如实开具发票和收据，并加盖印章，任何部门不得拒开发票和收据。
3、各企业的任何业务部门和个人不得涂改、撕毁、转让、销毁和拆本使用发票和收据；
严禁仿造发票和收据。对填写错的发票，应完整保存其各联，也不得私自销毁。丢失发票和收据，应及时报告。
八、会计档案管理制度
1、会计档案是指会计凭证、会计帐簿、会计报表和其他有关会计核算资料，它是记录和反映企业经济业务的重要史料和证据。
2、各企业会计人员对本单位的各种会计凭证、会计帐簿、会计报表，每天的收支报表等会计资料，要定期收集、审查核对、整理立卷、编制目录、装订成册、指定专人妥善保管、防止丢失损坏。会计档案由财务部经理负责保管。
3、调阅会计档案必须严格办理手续，企业负责人和内部有关人员调阅本年度会计档案，须向企业财务部负责人讲明原因，经同意后办理登记手续，方可调阅。
4、外部人员调阅会计档案一律持单位证明及个人身份证报批，要详细登记调阅档案的名称、日期、调阅人员的姓名和单位、调阅理由，经批准后方可调阅。
5、任何会计档案除特批外，不得携带外出，不得复制、不得拆散。如有特殊原因经批准后方可外借或复印，但应详细登记其内容、张数、金额、理由及归还日期。同时，不得拆散原卷册。
6、财务部对会计档案必须进行科学管理和妥善保管，做到存放有序、查找方便，同时严格执行安全和保密措施，不得随意堆放，严防毁损、散失和泄密。 计报表报送及有关事项管理制度
1、会计报表报送的种类和资料 资产负债表「月报、季报、年报」 损益表「月报、季报、年报」 固定资产清查登记表「年报」 现金流量表「年报」
以上报表均按统一要求的格式填列后报送。
2、会计报表和财务分析报送时间 月报：每月后８日前（节假日顺延） 季报：每季后10日前（节假日顺延） 年报：每年后18日前（节假日顺延）
十、单据报销制度
1、单据报销程序：
原、辅材料、办公用品、固定资产设备采购单据的报销程序
物业管理规章制度
一、严格遵守交接班制度，安全防火制度；
严格遵守和自觉执行安全操作规程；
认真执行卫生包干区域的清洁管理制度。
二、认真执行上级领导交待的各项任务，负责完成好物业部经理安排、布置的各项工作。
三、负责做好水泵房、空调机房及各楼层风机房、电器设备的保养及故障检修。
四、负责做好电梯、空调、冷冻、安保中心、电话机房、常备电源的电器设备保养及故障检修。
五、负责做好厨房、餐厅各楼层办公用房、动力照明电器设备的保养及故
障检修。
六、负责做好主楼、裙楼所有照明设备的保养和故障检修。
七、负责做好公共区域，包括大厅内外照明灯具，泛光照明正常使用和维修保养。
八、坚守工作岗位，自觉执行劳动纪律，不做与工作无关的事。
九、除完成好日常维修及计划维修任务外，还应有计划的尽可能完成好其它零星工程任务。
十、积极协调好班次与员工相互间的工作关系，及时正确处理好突发事故。
十一、做好每天巡楼点检工作，并对在巡检过程中发现的问题及处理结果如实记录在册。
十二、当班时如发生电器故障应尽可能在本班次内解决，不能及时解决的，经征得领导同意后方可移交下一班解决；
交接班时发生的故障原则上两班共同解决。
十三、及时做好报修工作的登记、复查、验收工作，包括维修内容、维修工时、维修时所耗用的材料，报修人所在部门的领导或报修人的验收签名。
十四、对任何设备的维修非经工程部经理的同意，不得随意更改原接线方式或损伤原装饰格调，维修后均应做到工完、料尽、场地清。
十五、正确使用、及时清点维修所用的各种工具，做到没有遗留工具在现场，爱护使用、保管好、清洁好所借用的公用工具。
十六、做好日常检修材料的消耗登记造册工作，及时向物业管理部申购常用、备用、易耗材料，如照明灯管灯泡、插座、开关、启辉器、绝缘胶带等，做到既不影响正常使用，又不过多储存备品件。
十七、由于维修电工、值班电工工作不负责任，粗心大意或违反以上各项工作制度，给商铺、租户或其它部门造成不良影响或扩大事故损失的，或由于违纪违规给物业管理部造成不良后果的，其责任自负，同时将受到相应处罚。
物业管理规章制度
保洁员岗位职责
一、坚守岗位，按时上下班，上班佩戴工作牌，做到穿戴整齐，卫生清洁。 二、每日定时将垃圾清运到中转站。
三、每日负责清扫公共道路、楼道、地面公共设施周边环境等。扶手一天一擦，绿地春秋每周浇一次，夏季三天浇一次，并保持区内公共面积无纸屑、烟头、痰迹、污垢，保持卫生清洁。
四、每日巡视各负责范围的清洁卫生状况，发现问题及时解决，并做好工作记录。
五、积极参加业务培训，提高业务水平，自觉学习有关知识，提高个人素质。
六、处理与清洁卫生相关的事宜。
七、配备的工具要自己保管好，正确使用，自然损坏以旧换新，丢失或使用不当损坏要赔偿。
八、完成公司领导和管理部临时交办的其他工作。
保洁标准及要求小区保洁标准及作业规程1、外围道路1）小区内道路早晨用大扫帚进行普扫；
2）小区道路及路基下无明显沙粒、砖石、污垢、积水、小广告、浮土及杂草。2、草坪 1）草坪上无砖瓦石块、大片树叶、纸屑、垃圾袋等杂物，草坪内无杂草，粪便；
2）草坪高度不超过6厘米，保持平整，无明显干枯、发黄现象。3、绿化带 1）绿化带下无砖瓦石块、大片树叶。纸屑。垃圾袋、上无蜘蛛网等杂物。
2）绿化带定期修剪，应修剪整齐，长出的新芽不超过8厘米。
3）绿化带无干枯发黄现象，枯死的植物应及时拔除，有条件的应及时补栽。4、花坛、灌木层及球形绿化 1）无砖瓦石块、纸屑、杂草、落叶、垃圾袋、蜘蛛网等杂物。
2）花坛应修剪整齐，长出的新芽高低不超过8厘米。
3）无干枯发黄现象，枯死的植物应及时拔除、补栽。
4）花坛、灌木层及球形绿化下保持树坑清洁。5、外围垃圾箱 1）内部垃圾及时清理，外表无明显污迹、无粘贴物。
2）垃圾桶下无散落垃圾及污渍、污水。
3）垃圾桶外边每半月清洗一次，保证外表干净卫生。6、标识宣传牌1）无明显积尘、无污渍、无张贴乱画2）小区内草坪上无破碎标识宣传牌。7、楼梯间、楼道地面 1）踏步上无垃圾、无杂物、无纸屑、无泥沙、无污渍。
2）墙壁及墙角无蜘蛛网和挂灰。
3）扶手上无灰尘，扶手栏杆上无灰尘、蜘蛛网。
4）大理石地面保持光泽明亮，无明显灰尘、无污渍。
5）楼道墙壁无小广告，顶棚上无挂灰、无蜘蛛网。
6）楼道内玻璃保持清洁，窗槽无沙粒、无尘土。
7）楼道内窗台保持清洁，无灰尘、无蜘蛛网。
8）腻子墙面、墙角、踢脚、消防栓、电表箱、信报箱、宣传牌、开关盒、接线盒无蜘蛛网、灰尘、痰迹。肉眼看无明显灰尘，手擦拭后无明显污渍。8、公共卫生间 1）墙面及顶棚无蜘蛛网、灰尘、痰迹。
2）地面干净，无异味、无积水、无污渍、无杂物。
3）玻璃保持清洁，无灰尘。无蜘蛛网。
4）卫生间内窗台保持清洁，无灰尘、无蜘蛛网。9、公共设施 1）路灯杆定期维护，无油漆脱落、无小广告、无锈渍。
2）路灯灯泡完好，灯罩无破损并定期擦拭。
3）小区内景观、假山、石刻等无乱画乱贴、无小广告、无污渍。
4）小区内单元门无灰尘、无小广告等。5）、电梯轿厢的保洁主要包括电梯门、轿厢内壁、轿门内槽、轿厢地面的清洁等，一般为每日清洁一次，并进行每日的巡回保洁，每日巡回保洁次数可根据人流量的大小和具体标准要求而定。电梯轿门材料一般是不锈钢，清洁时先喷上少许不锈钢喷剂，然后用棉质软布由上而下抹净，使电梯轿门洁净光亮。
员工劳动守则为强化劳动纪律管理，增强员工劳动纪律性，特制定本守则，全体人员共同遵守：1.进入公司或公司所管辖物业区，必须精神饱满，按规定着装和佩戴胸牌，保持仪容仪表整洁大方。2.爱岗敬业，勤奋工作，服从公司合法合理的正常调动和工作安排；
严格遵守公司的各项规章制度、安全操作规程和岗位责任制；
3.不得迟到、早退、擅离职守、不得委托他人请假或代他人请假、电话请假，如因事请假，必须提前一天写请假条，否则视为旷工。4.员工应自觉遵守作息时间，必须按时上下班，上班应提前10分钟到岗，上班时间开始后30分钟内到班者，按迟到处理，一次给予罚款50元处理；
超过30分钟以上或者中间脱岗者，按旷工半日处理；
提前30分钟以内下班者按早退处理，一次给予罚款50元处理；
超过30分钟按旷工一天处理，给予罚款50元；
无故旷工半天者扣款80元，并给予警告处理一次，每月累计旷工3天者，扣罚150元并做除名处理。5.工作期间，忠于职守，不消极怠工，不干私活，不串岗，不吃零食，不打闹嬉戏，不大声说笑、喧哗等，尽职尽责做好本职工作；
严禁喝酒和带酒上岗，每发现一次每人罚款50元，并给予警告一次。工作期间出现睡岗情况，一次给予罚款50元处理；
工作期间出现打牌、下起、打麻将等情况一次罚款200元处理。6.保安人员在上班时间，尤其是值夜班期间如果被公司查岗发现有睡岗现象的，将扣罚每人200元。7.养成良好、健康的卫生习惯，不随地吐痰，不乱丢烟头杂物，保持公司环境卫生清洁；
爱护公物，小心使用公司机器设备、工具、物料，不得盗窃、贪污或故意损坏公司财物。8.提倡增收节支，开源节流，节约物料、用水、用电，严禁浪费公物或公物私用。9.搞好公司内部人际关系，团结互助，不得无理取闹、打架斗殴、造谣生事。10.上班时间一到即刻开始工作，下班之后无特别事物不得逗留。11.遵守公司的保密制度，不得泄露公司的秘密。12.服务区域内禁止大声喧哗、追逐打闹、勾肩搭背；
无业务需要时，不得串岗；
不得与其他人员讨论同事、业主等个人隐私问题；
不得传播闲杂碎语、不实消息 。13.不得利用公司电话拨打私人电话，不得擅自动用园内公司内的物品、仪器、设备，不得以工作之便做私活。14.员工服务不主动、不热情、不积极解决客户提出的力所能及的要求，言语粗俗，对客户不礼貌，与客户无故争辩，经查属实的扣罚当事人50元。造成不良影响的视情给予200元以上罚款或辞退处理。15.工作时间内擅离岗位或玩忽职守，造成经济损失或一定恶劣影响的，除赔偿经济损失外并视情给予200元以上的罚款或辞退处理。16.员工因故辞职，应提前30天向部门负责人递交《辞职申请书》，以便于工作安排；
17.不能胜任工作，严重失职，严重损坏单位形象；
故意损坏公物；
盗窃或私拿单位物品；
侮辱、诽谤、殴打、恐吓、威胁、危害同事和上级；
不服从上级指挥、拒绝上级指派工作，经教育无效，情节严重的按司法程序追责。18.对公司安排的各项临时工作要积极服从，因不服从公司各项工作安排造成损失或其他有损公司形象利益的，按情节给予50-200元罚款处理。19.冬季如遇下雨天气未及时清雪给予罚款100元处理。20.夏季雨水不及时排涝给予罚款100元处理。21.员工应按照有关工作流程进行工作，加强安全防护；
因违反操作规程造成的伤害或损失由当事人自己负责。
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