××商业项目调研报告
（附 件）
一、区域概述：
陶然亭板块为南城的老城区，它北起前门西大街，南至南二环，东起前门大街、永定门大街，西至右安门大街。其中涵盖京城两大园林：建于1952年的陶然亭公园和建于公元1420年的先农坛。
区域内主街道传媒大道北起宣武门，南至南二环滨河路，全长3．2公里，道路规划宽度为70米，东西纵深开发宽度为100米至200米，与新建成的广安大街交叉。国际传媒大道近距离辐射西单商业街、金融街、王府井。宣武门大街、广安大道、地铁四号线、地铁二号线与传媒大街纵横交汇，是商务办公、企业经营、休闲居住、配套服务为一体的综合文化产业社区。而区域内太平大街也将拓宽到50米，位于陶然亭北门目前只能过两辆车的陶然亭路也将拓宽，并顺直北移打通至白纸坊路。地铁四号线目前正在建设之中。（地铁四号线通车路线：）
区域内院校有：宣武区实验幼儿园、北京小学、实验一小、北京十
四、十五中学、育才中学、首都医科大学、北京卫生学校、工会职业大学、工会干部学院。（其中工会职业大学和工会干部学院在项目的斜对面）。
二、区域人口调研统计：
1、区域固定居民情况：
区域包含四个街道行政管辖区，其人口结构如下：
2、区域在售住宅项目调研总结：
总结：目前陶然亭区域住宅主要以20世纪七八十年代建成的板楼为主，居民大多数是区域内的原住民，以低收入人群为主（区域内原住民主要为区域内黑窑厂、等老企业职工）。目前区域内普通住宅主流均价9000元/平方米，但该区域在开发住宅项目正在向中高档靠拢，少数高档项目售价较高且以大户型为主，目标人群直接针对区域内传媒工作者和商务人士。表明了区域住宅水平正在往中高档靠拢。同时区域内配套设施也在不断完善、旧城区的改造工程也在进行、房地产开发的力度日益加大，本区域内的固定居民总数将会逐步攀升，群体消费水平也在日益提升，消费潜力巨大。
三、区域商业情况调研总结：
1、区域整体商业情况概况：
陶然亭板块区域内商业分布较为散乱，多为临街门面。各街道商业情况如下：
2、区域重点商业市场情况：
备注：区域内天桥附近有盛金天桥商城，总规模46700平方米，地下两层，地面5层，为以服装为主的综合市场，商户入住经营不交租金，只交15000元押金。该市场经营不善，大部分铺位空置，目前市场正在催商户撤摊拟整改市场，具体整改规划未定；
另有天桥百货商场，地下一层（华润万家超市），地面四层（服装为主的综合百货），单层2000平方米，总规模1万平方米。经营情况良好。商场方面由于该区域距SOGO商圈和西单商圈较近，区域居民的消费习惯倾向于去往这两个商圈消费。
3、区域在售商业项目情况：
总结：区域内具有规模性的综合商业稀缺，并且商业分布不集中，目前商业以临街门面和社区底商为主。而区域大部分临街门面目前又面临拆迁改造问题。因此区域内商业供应量远远不够，不能满足区域消费群体的日常消费需求。
商业步行街调研报告
——以中街为例
吴艳红 168040013 12级风景园林
前言：商业街是一种多功能、多业种、多业态的商业集群体。它由许多零售网点共同组成。历史形成的传统商业街，往往位于城市的中心区。它们是城市的名片，体现着城市的繁荣和发展。以沈阳市中街及其周边的商业区构成的城市中心区为研究对象，关注像这样的城市中心区域一样由以不同速度运动着的人群占据的，并能产生出丰富、实在的社会关系和可栖居的场所感的叠加和界面的潜力。将不同的运动循环、速度和时空特征融入产生场所的交界面中，力求使这一区域在空间和行为上取得和谐。并且关注中街城市中心区商业空间组织方式，关注该地块对城市特色的体现，如何让中街这类城市中心区融汇历史与现代，通过交通，界面组织等空间元素更好的展现城市独有的风貌，塑造更好更具地域性特色的城市环境，进一步强化中街的场所精神，体现中街“中国最早商业步行街”的商业价值，提升城市商业空间形象。
沈阳著名的商业街——中街，有380多年历史，号称“东北第一街”。后金将明朝所筑砖城进行改建扩建，按照中国历史上流传的
“左祖右社、面朝后市”之说，将原来的“十”字型两条街改筑为“井”字型4条街。即今沈阳路、中街路、朝阳街、正阳街。
当时，中街路称四平街，东西两侧建有钟楼、鼓楼各一座。街长579．3米，宽11．7 米。
如今的中街已成为沈阳第一条步行街.街道两旁店铺鳞次栉比,买卖兴隆，一派欣欣向荣之意。
1.人文历史
沈阳市中街是全长1500米的沈阳中街是沈阳最早的商业街， 1625年，“大金”迁都沈阳，经济更趋繁荣，四平街(今中街)便形成了。吉顺丝房、老天合绸缎庄等大百货商店，多集中在街路的南北两侧；
丰富多采、琳朗满目的小商品行市(市场)，都散布在沿衔的胡同里。沈阳中街，也是中国第一条步行街，是沈阳历史悠久、交易繁华的商业区，是早期城市的商业文化中心，自明清开设以来，距今已有三百八十多年现在历史。这一地区现存多栋保护建筑。沈阳中街始建于1899年，它是沈阳市早期城市建设活动的主要地区之一。从前清皇封御赐的荣耀，到今天遐迩闻名的繁华，中街见证了沈阳商业文明的发展历程。
沈阳中街作为历史悠久发展成熟的城市商业中心区具有明显的区位优势。沈阳中街城市风格鲜明，中街及其周边的环境就能较好的体现沈阳市的城市风貌，沈阳故宫，沈阳老字号吉顺丝房旧址，风格统一地反映了沈阳的城市特征。
2.人性化商业区 2.1空间界面
从构成角度来讲．街道空间是由铺装为主的底界面、立面为主的侧界面构成的。立面及其层次影响着街道的体量，建筑物的体量限定了街道的内部轮廓线，底层平面限定了街道空间的平面形状。沿街建筑立面的形式整体较为规整，突出老字号和特色店铺的设计。开放空间内设施十分便利，体现开放空间的人性化。外地游人不熟悉环境、逗留时间长．更需要完善的餐饮、休憩和残障设施。结合沿街立面整体的规划，广告牌的规格，放拳高度，面积比例等也有一定规范，与建筑立面相互烘托，营造商业氛固。对主要空间界面的色彩、造型风格等方面应作出相应调整及控制要求，对环境设施及部分环卫设施作出相应细化布局和控制要求，以协调统一整体的环境景观。但是底面即地面铺装的材料、色彩、图案作为限定空间和引导路径的重要元素其功能并没有良好发挥，导致在行为过程中空间定向需求的极大不满。
2．2步行网络
良好的步行系统可以促进城市公共空间功能运转效率，优化空间景观结构与肌理，增加空间形式的丰富与变化。结合胡同，改善空间尺度，向南北开辟若干6—10m宽度的树枝状小型步行街，其宽高比
回归传统尺度，控制在1～2 5之间。依照传统商业街的风貌以不同主题进行建设，营造出富有地域特色和历史感的空间感受。措施包括拓展和加密步行空间，构建多层次网络化空间体系，塑造多形态小尺度空间等。改善现有城市公共空间的单一化，促成不同区位、不同城市功能背景下的公共空间性格与情趣的多样化，同时又照顾到其间的相互呼应，达到多样性与统一性的完美平衡。
2．3形成文脉纽带
调研发现，现有公共空间的文化含量不足，规划要对现有重点历史遗迹通过修复开辟空间改善环境，规划历史文化区域等多种手段形成时间维与空间维的文脉纽带。文化特质上关注城市文脉，反映城市环境的历史、现在和未来，唤起人们对城市的集体记忆，充分挖掘中街的历史文化内涵，延续历史文脉，弘扬时代精神，展示城市现代文明。小型商业店铺充分整合橱窗和建筑立面，在统一整体风格的前提下可突出老字号和老沈阳的地域特色。主题雕塑和小品设计要突出当地特色。
2.4休憩设施
座椅、休息亭等休息设施的人性化设计不仅可以提高步行街空间质量，还为行人提供了良好的休息场所。座椅不仅是休息设施，更是
影响公共空间活力的关键性因素。通常情况下，商业步行街中并没有足够舒适的座椅，但人们对座椅的需求量非常大。只要有条件人们就倾向于随处就坐，而且提供的座椅越多，休息的人也越多。在国内外许多城市中，公共建筑和纪念碑的踏步、花池都成为次一级的座椅被使用，喷泉的边缘，消火栓都成为游人的临时休息选择。中街除了现有的休息设施较少，不仅仅需要提供更多的休息座椅．还应该结合绿化．雕塑甚至广告等来设置。扬·盖尔在《交往与空间》一书中认为：“在评价特定区域中公共环境的质量时，必须把能否为人们小坐提供更多，更好的条件作为最重要的因素来考虑。”他还提出了“坐席景观”的说法，指的是各种环境设施的基座、边缘设计成可坐的，成为一种特殊类型的座椅。因此，提供充足休息设施是激发步行街空间有效的措施和手段。购物者倾向于就近休息，当空间中有座椅时．将吸引大量的人停留，长时间的停留是其他活动发生的基础。休息人群的密度维持在一定水平，空间始终保持着高度的活力和吸引力。
2.5道路交通状况分析
道路尤其是步行系统是人们认知城市商业空间的路径，从这个角度交通组织也是空间序列的组织。从交通通行上看，由于地处繁华区域，这一区域交通压力较大、在步行街道路与机动车道交叉口处，人流与车流交汇处，正处于关键地位，故极易造成交通拥堵。由此可见，部分关键流动空间面积狭小，高峰时期人流疏散缓慢。
多个地铁站出入口分别位于不同街区，适当地分散开了交通高峰期的大波人流，同时由于地铁站位于商业街这种中心区域更加有利于商业发展。但停车泊位的空
间有限，作为商业贸易繁荣的中街商圈，停泊位供给过小。从空间认知上看，公共空间中在支持步行活动的基本功能时，中街商圈的商业从空间格局、路径到底面都存在一定问题。
3.地域现状分析
作为公共活动中心，城市中心区往往集中体现城市的特性和风格面貌。城市中心区是城市的核心，不同于城市的一般地区，它具有公共性强、建筑密度高、交通指向集中的基本特征，它是一个城市的标志和象征。沈阳中街作为城市的中心区之一，有明确的交通流向，人人流密集运动速度快，交往行为频繁，是比较成熟的商业中心区。
中街是沈阳历史悠久的繁华商业区，也是沈阳最早形成的商业中心。中街路全长1500m，分布着约198家大小店铺。年销售额约1 50亿元，平时客流量约60万人／日，节假日超过1 00万人／日，是沈阳市人流密度最高的商业街区之一。中街路为东西走向，分三段。本次调研范围主要限于商业街中段的步行街路段，即西起正阳街，东至东顺城街，中间有朝阳街穿过。同时，中街的地下商场也是客流量繁茂的重要街区。
沈阳中街在不仅人文上有深远的历史意义，而且作为商业公共性空间，这一区域还保有比较完整的、很有改造空间的广场，保持了较高的空间公共性，有比较高的改造价值。但中街作为人群运动速度较高的城市中心区，从人在空间的行为上说，该区域存在交通混乱，交
往空间过少，绿化水平偏低等一系列问题。中街空间基础良好。该区域有传统商业步行街区和店间广场较开阔的空间，加以利用会成为出色的公共交往区域，改造空间很大。
沈阳中街由于经济的快速发展与设计改造步伐不能完全同步的原因，在区位上存在一定劣势。首先，主要步行路段与车行交通交叉，致使繁华区域常常拥堵。由于贸易过于繁华加之此处人流很密移动速度过快，经常出现拥堵现象，且公共设施如地下通道，休憩座椅，垃圾桶等基础公共设施配置不够，功能没有发挥，利用率低，更让环境显得杂乱。
其次，大量开敞的空间没有善加利用 反而小处异常拥挤。开敞的公共空间利用不够，公共区交往性低，细节的处理不当将影响对空间的感知，进而影响行为。造成广场内局部空间异常拥挤整体的空间主题不明确,影响在空间中的行为活动空间应有的主题没有被强调，无序流动行为效率低 中街的文化特色不够突出。建筑与其他小的节点各式林立，不知所云。外表面老化使环境更加杂乱，集中反映为人们在这个空间中的定向需要不能被满足。
通过调研可知，沈阳中街作为商业中心有它独特的魅力，同时也仍然存在一些问题，如中街历史文脉没有很好的凸显、购物环境过于喧嚣、基础设施有待改善，中街发展中地方文化特色缺失、购物环境
尚需人性化等问题，不利于传统商业街的可持续发展等等。应结合调研结果制定发展规划，明确战略定位，重视文化因素对于商业街发展的重要作用；
完善基础设施，提升购物环境；
进行街区空间微调，打造开阔人性化空间；
进行交通调控，避免交通高峰期拥堵等。
芗城区社区商业调研工作报告
芗城区位于福建省东南部，地处九龙江西、北溪下游，面积26
4.59平方公里，人口44.48万人，辖区4个镇、6个街道办事处和1个省级经济开发区，是漳州市的中心城区，也是漳州市政治、经济、交通、文化中心。芗城区在紧紧围绕做大做强中心城区，大力实施“工业兴区、开放强区、商贸富区”的战略指导下，在快速推进工业发展的同时，充分发挥城区优势，大力发展第三产业，不断推进社区商业服务工作的发展。截止2007年10月份，全区三产营销额达到139.81亿元，三产增加值27.66亿元，拥有闽南商业批发市场、新城综合大市场、新城茶叶大市场、东南摩托车市场、东南艺术古玩市场等大大小小13个专业、综合商品市场，年贸易额达
12.1亿元。商品贸易日益繁荣，沃尔玛、吉马超市、香港岛内价超市、中闽百货等一批零售企业相继落户，超市、连锁店、专卖店、购物中心、日用小百货专柜等星罗棋布，极大方便了人民群众的生活，中心城区的经济地位日益突显。
一、现状分析
近年来，随着芗城区旧城改造、城市扩容步伐的加快，城市居民居住环境有了较大变化，社区服务功能大幅提升，社区商业得到了较快发展，社区商业网点数量不断增加，经营业态和服务领域进一步拓宽。从调查看，目前，芗城区共有社区69个；
各类社区商业网点近1000个，经营方式有餐饮、超市、各类中介、便利店、物流、
食杂店、洗衣店、维修店、回收站、书店、冲印店、药店、家庭服务站、大众浴池等。社区商业发展主要呈现以下几个特点：
1、社区商业网点发展迅速，“双进工程”服务对象不断扩大。随着经济的发展和中心城区的不断扩大，社区商业服务对象也不断拓展，服务对象不仅面向广大居民，更侧重于为老人、儿童、残疾人、优抚等社会弱势群体服务，以及为下岗、失业人员的提供再就业服务。
2、社区商业网点呈多业态发展趋势。社区商业过去以商业零售业网点为主，仅限于食品、日用百货、美容美发等行业，近年来，一批新兴业态的社区商业网点应运而生，现已发展到几十个服务项目，如保姆、清洁维修、物业绿化、家教、技能培训、网络服务、婚庆礼仪、餐饮、保健、社区医疗、代理、中介服务等多个门类的便民利民服务项目。
3、新社区的各项配套服务设施、功能较为齐全。随着中心城区范围不断扩大，加速了新社区的建设，新社区的建设又带动了社区商业的发展以及周边商业中心的发展，其商业设施、网点分布、商品结构与服务功能均较为齐全，明显优于老社区。
4、传统商业和服务业在社区商业建设中得到了充分发展。近年来，流通领域的市场化进程不断加快，社区商业应市场需求得到快速发展，大大小小的商业网点渗透到社区的大街小巷，并在社区内及其周边形成一定规模。同时，社区沿街各类小型商品市场得到发展，有蔬菜市场、干果市场、水产品市场等，为社区居民消费购物提供了便利。
二、存在的主要问题
1、社区商业发展缺乏科学规划和有效指导。目前，社区商业在发展中较多的商业网点与社区住宅混在一起，严重影响了居民的正常生活，并造成安全隐患和环境污染。其中建在居民楼底层或楼内的餐馆、酒店以及各类服务机构影响较大，形成的民企纠纷较多。社区商业与区域性商业中心在功能定位方面缺乏科学规划、合理分工和有效监督。
2、社区商业发展不平衡，老社区商业网点发展慢、基础差。在这次调查中看到，一些老社区商业设施简陋，功能不全，一般是利用自有房屋，或者临时搭建，甚至是违章建筑开办的。这些小店小铺以经营副食为主，商品单
一、质量低劣，购物环境和卫生状况较差，造成社区居民购物不便，许多日常消费需要跑较远的路，且社区的服务功能不健全，与建设“便利消费进社区，便民服务进家庭”双进工程提出的社区商业发展目标差距较大。
3、社区商业基础设施较差，现代服务业不够发达。随着人们生活水平的提高，居民消费需求普遍提高，呈现出多样性、多层次的消费特点，社区商业低水平、低层次的服务状况与之不相适应，亟待改善。在调查中，有的反应社区没有停车场，车辆乱停乱放现象比较严重；
有的反应社区没有蔬菜市场，居民买菜不方便；
有的反应家政服务业没有形成，居民寻求家政服务很不方便；
有的反应社区商业网点不能仅依靠小店小辅、小商小贩提供商品和服务，要提高档次，保证质量等等。从反应的情况看，社区商业的服务功能普遍滞后于居民的消费需求。因此，加强社区商业基础设施的规划
和建设，拓展社区商业服务功能，是落实科学发展观，完成社区双进工程的重点工作。
三、推进措施和发展方向设想
1、应合理规划，完善社区商业业态。应由政府牵头，会同商务、规划、建设、房管、财政、城区、工商、税务等部门，研究制定网点改造规划。如：对社区商业的规模、结构、布局及标准、分类等做出明确规定；
业态业种10种左右，建议包括配送餐饮连锁店、小型超市、菜市场、食杂店、美容美发店、维修店、洗染店、照相馆、旧货废弃物回收站、家庭服务、书籍音像店、药店等。
2、应采用公开招标等形式，确定有实力的企业参与社区商业建设。一是选择、培育有实力的配送餐饮企业（由中心厨房统一配送至社区连锁店）进入社区商业示范区，实施包括“早餐工程”在内的大众化餐饮，保证居民在社区内就能够方便地吃到有保障、质量较好的早餐、快餐；
二是鼓励农副产品流通企业在社区新建和改造放心肉、放心豆制品、无公害蔬菜瓜果连锁店，建设生活保障型的商品配送中心，解决居民生活不方便、消费不放心、不安全的问题；
三是支持连锁企业进入社区新建或改造便民家庭服务网点，搭载各类便民、利民服务项目，让社区居民在家门口就能解决维修、美容美发、洗衣、家庭服务等多方面的生活需要；
四是支持和引导再生资源回收龙头企业进入社区，形成以社区、回收企业和集散市场为载体，符合城市建设发展规划、布局合理、网络健全、服务功能齐全、管理科学的再生资源回收体系；
五是采取切实可行措施，通过资金、网点等一系列支持政策，鼓励企业采取收购、兼并、特许加
盟等多种形式整合分散的社区商业资源，规范社区内的小型门店，实现资源共享，综合利用。
3、应鼓励和支持利用现代技术手段，创新服务体系。积极建设面向社区服务的信息服务平台，鼓励有条件的企业利用信息技术开展社区便民服务，发展网上交易、网上服务，补充现有网点的不足；
鼓励有条件的企业建立客户需求信息系统，及时采集、分析、储存客户信息，为居民提供定向、快捷、周到的服务。大力提倡社区骨干企业开展送货上门、送餐上门、修理上门的“三上门”服务，延伸服务功能，提高服务水平。提倡和鼓励社区商业企业组建专职的便民综合服务小分队入户服务，同社区居委会、社区居民建立稳定、畅通的联系渠道，开展以为社区居民排忧解难为宗旨的便民有偿服务。
4、加强小区建设配套设施，在规划小区建设时就进行一些社区商贸配套服务的建设，特别是对居住环境影响较大的酒店、餐饮业，应规划餐饮一条街，对经营场所统一设计环保设施，如油烟、污水、噪音等的处理、排放设施，解决餐饮、住宅混杂扰民问题。根据便民利民原则，在小区建成后可以通过招商引资，引导多业态，服务功能齐全的商业、服务业进驻设点开店，建立齐全的社区商贸配套。
2007年11月14日
商业环境调研报告
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篇1
一、现状分析
近年来，随着芗城区旧城改造、城市扩容步伐的加快，城市居民居住环境有了较大变化，社区服务功能大幅提升，社区商业得到了较快发展，社区商业网点数量不断增加，经营业态和服务领域进一步拓宽。从调查看，目前，芗城区共有社区69个。各类社区商业网点近1000个，经营方式有餐饮、超市、各类中介、便利店、物流、食杂店、洗衣店、维修店、回收站、书店、冲印店、药店、家庭服务站、大众浴池等。社区商业发展主要呈现以下几个特点：
1、社区商业网点发展迅速，“双进工程”服务对象不断扩大。随着经济的发展和中心城区的不断扩大，社区商业服务对象也不断拓展，服务对象不仅面向广大居民，更侧重于为老人、儿童、残疾人、优抚等社会弱势群体服务，以及为下岗、失业人员的提供再就业服务。
2、社区商业网点呈多业态发展趋势。社区商业过去以商业零售业网点为主，仅限于食品、日用百货、美容美发等行业，近年来，一批新兴业态的社区商业网点应运而生，现已发展到几十个服务项目，如保姆、清洁维修、物业绿化、家教、技能培训、网络服务、婚庆礼仪、餐饮、保健、社区医疗、代理、中介服务等多个门类的便民利民
服务项目。
3、新社区的各项配套服务设施、功能较为齐全。随着中心城区范围不断扩大，加速了新社区的建设，新社区的建设又带动了社区商业的发展以及周边商业中心的发展，其商业设施、网点分布、商品结构与服务功能均较为齐全，明显优于老社区。
4、传统商业和服务业在社区商业建设中得到了充分发展。近年来，流通领域的市场化进程不断加快，社区商业应市场需求得到快速发展，大大小小的商业网点渗透到社区的大街小巷，并在社区内及其周边形成一定规模。同时，社区沿街各类小型商品市场得到发展，有蔬菜市场、干果市场、水产品市场等，为社区居民消费购物提供了便利。
二、存在的主要问题
1、社区商业发展缺乏科学规划和有效指导。目前，社区商业在发展中较多的商业网点与社区住宅混在一起，严重影响了居民的正常生活，并造成安全隐患和环境污染。其中建在居民楼底层或楼内的餐馆、酒店以及各类服务机构影响较大，形成的民企纠纷较多。社区商业与区域性商业中心在功能定位方面缺乏科学规划、合理分工和有效监督。
2、社区商业发展不平衡，老社区商业网点发展慢、基础差。在这次调查中看到，一些老社区商业设施简陋，功能不全，一般是利用自有房屋，或者临时搭建，甚至是违章建筑开办的。这些小店小铺以经营副食为主，商品单一、质量低劣，购物环境和卫生状况较差，造
成社区居民购物不便，许多日常消费需要跑较远的路，且社区的服务功能不健全，与建设“便利消费进社区，便民服务进家庭”双进工程提出的社区商业发展目标差距较大。
3、社区商业基础设施较差，现代服务业不够发达。随着人们生活水平的提高，居民消费需求普遍提高，呈现出多样性、多层次的消费特点，社区商业低水平、低层次的服务状况与之不相适应，亟待改善。在调查中，有的反应社区没有停车场，车辆乱停乱放现象比较严重。有的反应社区没有蔬菜市场，居民买菜不方便。有的反应家政服务业没有形成，居民寻求家政服务很不方便。有的反应社区商业网点不能仅依靠小店小辅、小商小贩提供商品和服务，要提高档次，保证质量等等。从反应的情况看，社区商业的服务功能普遍滞后于居民的消费需求。因此，加强社区商业基础设施的规划和建设，拓展社区商业服务功能，是落实科学发展观，完成社区双进工程的重点工作。
三、推进措施和发展方向设想
1、应合理规划，完善社区商业业态。应由政府牵头，会同商务、规划、建设、房管、财政、城区、工商、税务等部门，研究制定网点改造规划。如：对社区商业的规模、结构、布局及标准、分类等做出明确规定。业态业种10种左右，建议包括配送餐饮连锁店、小型超市、菜市场、食杂店、美容美发店、维修店、洗染店、照相馆、旧货废弃物回收站、家庭服务、书籍音像店、药店等。
2、应采用公开招标等形式，确定有实力的企业参与社区商业建设。
一是选择、培育有实力的配送餐饮企业(由中心厨房统一配送至社区连锁店)进入社区商业示范区，实施包括“早餐工程”在内的大众化餐饮，保证居民在社区内就能够方便地吃到有保障、质量较好的早餐、快餐。
二是鼓励农副产品流通企业在社区新建和改造放心肉、放心豆制品、无公害蔬菜瓜果连锁店，建设生活保障型的商品配送中心，解决居民生活不方便、消费不放心、不安全的问题。
三是支持连锁企业进入社区新建或改造便民家庭服务网点，搭载各类便民、利民服务项目，让社区居民在家门口就能解决维修、美容美发、洗衣、家庭服务等多方面的生活需要。
四是支持和引导再生资源回收龙头企业进入社区，形成以社区、回收企业和集散市场为载体，符合城市建设发展规划、布局合理、网络健全、服务功能齐全、管理科学的再生资源回收体系。五是采取切实可行措施，通过资金、网点等一系列支持政策，鼓励企业采取收购、兼并、特许加盟等多种形式整合分散的社区商业资源，规范社区内的小型门店，实现资源共享，综合利用。
3、应鼓励和支持利用现代技术手段，创新服务体系。积极建设面向社区服务的信息服务平台，鼓励有条件的企业利用信息技术开展社区便民服务，发展网上交易、网上服务，补充现有网点的不足。鼓励有条件的企业建立客户需求信息系统，及时采集、分析、储存客户信息，为居民提供定向、快捷、周到的服务。大力提倡社区骨干企业开展送货上门、送餐上门、修理上门的“三上门”服务，延伸服务功
能，提高服务水平。提倡和鼓励社区商业企业组建专职的便民综合服务小分队入户服务，同社区居委会、社区居民建立稳定、畅通的联系渠道，开展以为社区居民排忧解难为宗旨的便民有偿服务。
篇2
北京街道和社区里的商业服务，从街边夫妻店的1.0版本到大型商业综合体的2.0版本，再到现在深入社区组合形态的3.0版本。未来随着电子商务的深度运用，社区商业的4.0版本已渐现雏形。那么2013年北京的社区商业是什么样的，存在着哪些问题?
品牌化服务稀缺
社区商业，这一原本以自发式生长存在的商业模式，在城镇化的加速推进下，正在成为城市商业发展的选项之一。
为探寻社区居民的基本需求、社区商业呈现的热点和尚存空白，日前，北商商业研究院从北京东、西、南、北和中部选取了和平里社区、芍药居社区、望京社区、通州社区、房山长阳社区、大红门社区等12个有代表性的大型社区做调查。这12个样本中，既有老牌社区，又有通州、房山等新城社区。
根据问卷调查，随着购物习惯的改变，92%的受访对象表示，在家门口购物消费的频次增加，同时会定期到繁华商圈购物消费。在电子商务的迅速渗透下，北京的社区商业，已从功能单一的日杂百货为主，逐步发展为传统的餐饮、超市便利店、生活服务业与新兴的网络购物融合的服务体系。一些小区的夫妻店、传达室或者警卫室都主动或被动地兼职帮小区住户代收快件。
北商商业研究院通过对12个社区居民的调查采访发现，9个社区对连锁餐饮的需求，7个社区对家政服务的需求较高，其次是菜店这代表了社区商业整体面临的品牌化程度低的现状，美容美发、洗染、家政、便利店等都存在杂牌军的问题。
其实，北京市一直鼓励连锁经营企业加快向社区发展，鼓励品牌连锁经营企业参与社区商业建设，通过采取收购、兼并、直营连锁或特许加盟等方式整合分散的社区商业资源。早在20**年，物美、京客隆等百余家企业入选市商务委推荐进社区的连锁企业。
调查中发现，在高成本压力和电子商务的冲击下，()传统零售业在拥抱电商和下沉社区中找到了两种发展路径。调查中，一个突出的变化是，7-11、吉野家、肯德基等知名传统商业企业的身影开始出现在社区。不过，社区商业的市场培育期会比繁华商圈长，销售规模短期也难与区域中心媲美。但是，社区周边消费频次高，更注重便捷和性价比。
餐饮居社区商业之首
在选取的采访样本中，餐饮在社区商业各业态中占比，平均占比达到32%;其次是生活服务类(包含家政、洗染等行业)，占比为27.5%;位居第三的是美容美发行业，占比为13.33%。
但是，从调查的各类商业业态看，社区商业发展的自发性特点明显。餐饮业虽然成为社区商业主力军，但是，这些餐饮主要是不知名的小店，不仅更换频率高，服务质量也不稳定。
在对长阳、天通苑等以年轻消费群体为主的新社区调查发现，幼
儿教育正在快速扎根社区，占比达到9%，成为社区商业业态的新成员。此前很多幼儿教育品牌会选择区域商业中心地带，但是，随着生育高峰的到来，新兴社区的很多年轻住户已经升级为三口之家。巨大的儿童消费市场成为商家掘金的新发力点。可以预测，单独二胎政策落地实施后，幼儿教育将迎来更大市场。另外，随着老龄人口增加以及消费习惯的改变，社区送货上门、家政、代收代缴等服务需求增大。
此外，社区商业的物业主要来源于小区底商，受限于当初开发商的规划设置。这也造成了社区商业缺少规划的问题。
菜店覆盖面有待提升
针对社区商业调查发现的问题，北京商报官方微博面向近50万粉丝进行了“帮社区商业出新招”的调查活动。在参加调查的微博网友中，42%的网友对自己居住社区的农产品市场不够满意，其中超过一半的网友认为社区菜市场距离太远，不能满足日常的需求。还有近30%的网友对社区菜市场提供的水果蔬菜品质和价格不满意。
30%的网友不能满足于现有的社区便利店。反映问题较为突出的主要集中在通州、天通苑以及长阳等远郊区县的网友。部分网友反映，社区周围的小便利店和夫妻店商品数量有限，更新不及时。
从便利店的发展规律看，每3000人就需要一家便利店。例如东京，有近3700万人，几大便利店品牌的总数超过了4万家。北京市的常住人口在20**年时就已突破了2000万人，照此计算，北京至少需要6700家便利店。据相关调查显示，北京的便利店还不到2000家，距理想状态下的店铺数量相去甚远。不仅如此，店铺的分布也极
不均匀，以7-11官方发布的数据为例，其130多家店铺集中分布在朝阳区、海淀区和东城区，西城区仅有5家，通州区也只有1家，而其他区域则尚未开店。
在调查中我们也发现，在区域中心附近的社区，各类服务设施相对完善，但在部分老小区，由于物业设施和交通限制，一些便民业态无法进入。
篇3
一、普遍存在的问题
（一）资金积累和融资困难。旅游企业的发展资金积累较为缓慢。旅行社是微利行业，酒店投资量大、成本高、回收期长，景区与酒店基本相同。有的企业发展几十年规模仍然有限，资金的原始积累过程较长，旅游企业普遍受到资金短缺的困扰。融资困难主要体现在，第一，旅行社、旅游商品企业、旅游汽车公司等非资源经营性企业多为中小规模，固定资产小，缺少高附加值的抵押财产，难以达到银行贷款规定的条件，申请贷款困难；
第二，酒店、景区等资源经营性企业难以将资源资本化，金融部门只规定将景区门票作为质押条件，而不将旅游资源价值作为申请贷款抵押的条件，使得企业申请贷款渠道窄；
第三，很多景区仍然是行政管理，政企未分，产权不明，限制了企业通过股份制改造直接融资；
第四，农家乐（包括民居接待点）的企业身份不明确，金融部门没有出台农家乐担保、贷款优惠的具体政策，大多数农家乐经营户不能获得银行贷款，持续发展能力受到限制。
（二）旅游项目用地困难。一是缺乏旅游用地专项支持政策，《土
地管理法》及其《实施条例》等法律、法规对旅游用地的范畴、定义及类型没有明确规定，没有对旅游项目用地及旅游投资建设用地优惠等政策的具体规定；
二是绝大部分地区在土地利用总体规划中对于旅游用地规定不明确，旅游用地规划没有真正与本地区城市总体规划和土地利用规划有效地结合起来，可变性较大，操作性不强，很多旅游项目用地指标不足，往往只能通过置换集体用地来满足，供需矛盾突出；
三是农家乐、乡村酒店等乡村旅游用地多采用租赁方式，办不了“两证”，使得业主很难大规模投入，限制了乡村旅游的提档升级，同时多为当地村民经营，有较大资金实力的外来投资者很难介入，土地紧张和流转规模小、难度大及“差别”待遇等因素制约了乡村旅游的发展壮大；
四是旅游业对环境要求高、用地规模大，且没有优惠政策，旅游用地成本高于工业用地，增大了投资商的成本，项目招商困难；
五是各地在不同程度上存在旅游用地审批程序繁琐、部分旅游景区和度假村等旅游用地不合理或实际开发不到位等土地浪费现象和旅游用地产权不明确等问题。
（三）员工队伍不稳定和素质呈下降趋势。首先，长期的价格竞争和成本压力，使得旅游企业无力负担较高的员工薪酬，宣传引导不够和社会评价不高，员工职业自豪感和忠诚度下降，事业凝聚力和向心力减弱，导致旅游的行业员工流失率较高、流动速度快、初次就业比例高，员工队伍素质呈下降趋势。此外，旅游高等教育脱离行业需求，职业教育的技能培养滞后，难以为旅游业输送合格的人才。
（四）认识方面存在的不足。很多人认为“旅游就是吃喝玩乐”，
对旅游产业改善国民经济结构、增进国民福利、提升城市形象和改善城市人居条件的战略性作用认识不足，导致很多地方缺乏对旅游产业发展的主动思考和系统规划，旅游政策措施的制定和落实较为困难，还导致了政府和企事业组织等难以保障公民的旅游福利，影响旅游的公开采购。
二、旅行社面临的问题
（一）合理税负问题。旅行社中小企业多，利润水平低，资金周转量大，促销投入多，经营中有大量代收代付项目。很多地区的营业税等地方税费的征缴，往往采取按比例（多为80%）扣除代收代付部分，然后按照法定税率计征，有的还对小旅行社实行定额税，宣传促销经费也都不能计入成本扣减。从年检数据看，我国旅行社全行业的收入利润率，已经从上世纪90年代初的3%左右，逐步下降到不足1%。另据了解，目前作为旅行社主要收入项目的综合服务费，占旅游报价的比重低于10%。因此，旅行社的营业税等税费负担明显不合理。
目录
基地调研......................
1一、区位....................
1二、地形....................
2三、交通....................
2四、道路....................
2项目..............................2
一、背景....................
2二、个人定位.....................
2三、业态分布与近况.......................
3案例
一、贵阳市西路服装批发市场....................
4一、区位....................
4二、交通....................
4三、优势....................
5四、不足....................
5案例
二、北京大红门服装批发市场....................
5一、区位......................
5二、交通....................
5三、优势......................
5四、不足......................6
案例
三、天雅服装批发市场..................6
一、区位......................6
二、交通......................6
三、优势......................6
基地调研
一、区位
本项目地处贵阳市西北部金阳新区，位于金阳新区的城郊结合部，沿210国道和观山路。东邻新区产业区，西镶观山公园，南接科技产业园区，北毗中天
会展城。
二、地形
整个地形呈梯形，整个地行高差不大可看作是平地，在基地靠近210国道的的中段有一个高约18米的丘陵，山上植被茂盛，横跨基地南北有一条小河。
三、交通
贵黄、遗遵高等级公路、
321、210国道呈扇形辐射全区，中心环路和三桥立交桥的建成通车，使金阳能快速通往市中心及主要交通干线辐射贵州全省。金阳新区车行至火车贵阳客站为30分钟以内，至龙洞堡机场为30分钟左右。本项目在金阳新区观山路与210国道交叉口，观山路为新区三纵三横干道系统的横向核心道路，是中心区至市行政中心的必经之道，本项目经中心环线至市中心驱车程仅十分钟。
四、道路
在基地的东面是210 贵遵国道，目前在设计中要进行改道在基地的东面边缘按高等级公路进行设计成金阳快速路，而基地的北面是金阳的城市主干道，而南面长岭南路是城市次干道，西面是城市支路，就目前根据周边环境分析，基地园区人流主要来自东面和北面。
项目
一、背景
“贵州省阳关现代商贸物流中心”的战略定位为：贵州省最大的商贸物流中心，具有完善的大型设施，高效率交易平台和提供安全快捷的第三方物流服务，辐射至大西南地区。
具体功能设定为：贵州省第一流的新型购物中心，以优良的性价比、丰富的商品品种和高水准的服务为主要卖点，面向贵阳市主要居民区；
面向贵阳市物流企业，提供完善的场地、仓储、后勤和信息服务，搭建货运交易平台成为贵阳市最大的公路货运配载中心；
商贸和物流联动，面向贵阳市和贵州省乃至全国的工商企业，提供以第三方物流业务为主的社会化物流服务，兼具交易和融资功能，并建成大西南主要的小商品集散中心；
此外，将强调园林化特色，以创造良好的经营氛围和保护环境。
二、个人定位
潘：选择服装是因为它是一种手工业制品，如果单单只是靠服装批发，那么这块地也就只是成为第二个市西路。没有自身的特色，那么怎么才能去打败已经
享有盛誉的市西路。我觉得服装这个行业的开发在贵阳这一块来说还远远不够，在服装行业里，最让人着迷的不是它的logo，而是处于顶端的个人服装定制，是带有着一种设计的色彩在里面，是每个人都可以有的名片，让人不再只是看人家有什么，而是自己想要什么。通过多种层次的服装供应，既能满足不同层次的需求，也能将服装的更深层次的价值挖掘出来，也是能有区别与别的地方的魅力所在。
何：
邹：以中高档集为目标的集批发、零售、展示于一体的区域型特色服装商业批发中心，它拥有商业设施、品牌男装、女装与商业服务四项功能，并以特色店中店、停车场、公共设施商业服务设施贯穿其间，形成一个多元性的现代多功能品牌服装批发业态的旗舰中心。
杨：根据贵州金阳发展计划以及贵州的目前商业现状结合基地地里位置等条件分析，我认为发展服装产业以及贵州特色工艺品为主要经营商贸物流中心是最好的，这样的选择不仅是理性的分析，还有感情因素，贵阳市民爱好最广泛的奢侈品----服装。还有结合贵州是大量少数民族聚居地，具有大量丰富的名族早特色文化，贵州拥有悠久的历史文化，长期形成得天独厚的贵州特色，为发展第三产业，打造贵阳避暑之都，旅游城市。让贵州经济可持续发展。再加上贵州没有成一定规模的服装产业以及贵州特色工艺品为主要经营商贸物流中心。这一无污染的绿色商贸物流中心与观山公园与会展城完美结合。将来肯定会是一个有前景的完美规划成为金阳的一大亮点。
三、业态分布与近况
女人大世界是贵阳云岩海福房地产公司开发，由贵阳添汇物业管理有限公司运作管理的女性服饰专营商业广场。营业面积达20000多平方米，共分八个楼层，是贵州服装批发市场最大的品牌服饰批发，加盟中心。女人大世界采用的是国际先进的OUTLET业态模式，没有中间环节。女人大世界荟萃京派、海派、杭派、汉派、以及日、韩、台湾等国家和地区的各流派精品，汇集了时装、职业装、休闲装、化妆品、饰品等各类女性用品。
贵阳市西大市场始建于1982年，经过多年的扶持和培育，从初期30余户的小市场发展到现在的专业批发市场。有从事贵州服装服装批发市场，小百货的经营户达上万户，在西南享有一定盛名。目前含各类市场45个，市场建筑面积达20
万平方米，每年成交额约数十亿元，缴纳地方财政2500万元。根据贵阳市委、市政府批准的“市西路改造方案”要把市西路建成省内第一条商业步行街，充分利用市西百货批发市场的名牌效应，搞好相关的、重点的市场建设，促进区域经济的发展。
目前，贵阳市西商业街拿货情况比以前好转了许多，不过拿货时间最好还是要挑早上，早上11点前是批发的人比较多，而且大多是批发价，而且大多数批发的人都会习惯性带个大袋子去装货。下午，那里零售比较多些，基本上批发的人比较少了，除非是固定的老顾客，熟人。
贵阳男人大世界位于龙庭大厦附一层至M层，坐落在贵阳市琼花苍9号的市西街南匝道中段，北距市西高架桥下的市西商业街商场铺面6米，南邻省卫生学校，东邻天成商住楼，西邻龙祥大厦。
始建于2000年8月，2003年3月竣工，由贵阳云岩海福房地产开发有限公司投资，占地面积2587.5平方，“男人大世界”商场包含了停车场、商品展示厅以及写字间，商场内有商业铺面220间、写字间118间，铺面用作储放商品的有36间，其中附一层、一层以批发零售品牌服装为主，
二、三层经营鞋类，第四层拥是停车场拥有车位50个，五层、五A层、六层、M层分别是写字间和商品展示厅。
贵阳市西鞋城于1997年，分为三期三个时段完成了整体的开业。元月十八日一期开业，同年四月二十八日二期开业，六月十八日三期开业。在每一次的开业中都凝聚了我们的每一份心血，由一期62家商户发展到200多家商户，紧接着开发了市西运动鞋城，又在2000年开发市西精品童鞋城。以专业化的市场又一次带动了一股商潮。成为当时是全省首家也是唯一一家以鞋业类别来划分的专业化的鞋业批发市场。
案例
一、贵阳市西路服装批发市场
一、区位
市西路位于贵阳市中心，属云岩区，紧挨着贵阳大十字。北为延安西路，南为市西路商业街，东为瑞金东路，西为涴纱路。现市西路分为老路和新路，新路即市西高架桥下面的商业街，与中山西路重合，位于大西门于花香村之间。老路是新路中间的一条岔路，通往以前的老客车站。
二、交通
市西路的客流、货流、服务流线属于同一条路线，也没有专门的停车场，所
以经常发生货流与客流的冲突。
三、优势
一是：市西路在早期主要的是依托贵阳的客车站，所提供源源不断的人流与物流。
二是：它自身的区位优势，离大十字很近，所以会有比较稳定的客流，久而久之也就形成了很好的商业氛围。
三是：许多牌子的贵州总代理纷纷入驻，东西也是比外面的要更全更便宜。
四、不足
一是：市西大市场地处市中心，缺少仓库和运输所需场地，道路拥挤，不能向经营户和客户提供必须的物流服务，极大地影响了集散功能，
二是：按贵阳城市发展总体规划，市西路被规划为商业步行街，其经营方式，商品档次和景观要求均与小商品批发市场相背离。
三是：临近各地区也建立了本地区的小商品批发市场，市西大市场因缺乏核心竞争力，而使其独一无二的地位受到了挑战，批发业务正在被分流。 案例
二、北京大红门服装批发市场
一、区位
大红门服装批发市场位于京城龙脉——南中轴路上，北起南三环木樨园，南至凉水河北岸。经过多年的市场建设，形成了以批发流通为主，带动产销的商品流通市场体系，构成了较规模的大红门服装商业圈。
二、交通
客流、货流、服务流线属于同一条路。
三、优势
大红门服装批发市场作为北京市最大、最具发展实力的服装批发商圈———北京大红门商业区应该形成一个属于自己的物流集散地，而不是仅仅存在于各自为战的扎堆型商圈层面。现代化的服装核心物流区域，是北京大红门地区向更高层次迈进的不可阻挡的发展趋势。正是这种顺应时代发展脉搏的务实举措，将会成为中国新经济形势下服装批发业态的全新风向标、及在全国同行业中起到教化
意义的典范之一。正是在北京丰台区政府、南苑乡党委秣马厉兵般的积极态度与务实的工作作风下，全新的现代化北京大红门服装物流集散地的形成在即。其所带来的深远意义，更是值得让人们借鉴与深思的。
四、不足
由于北京的浙江村，二十年前是自然形成的服装摊一条街，以经营价格低廉的服装而闻名，现在已经发展成中国北方最大的服装集散地，它的交通流线有相互交叉，不合理的地方较多。
案例
三、天雅服装批发市场
一、区位
天雅服装批发大厦地处北京木樨园环岛南侧300米，位于大红门服装商圈中心地带；
是一个向专业化过渡的专业性服装品牌批发市场。大厦面积占地9800m2，总建筑面积近53000m2，地上九层，地下二层。
二、交通
天雅市场所在大红门地区是出入北京的南大门。距京沈、京津塘、京开、京石高速公路均只有5分钟车程；
赵公口长途汽车站、永定门火车站、南苑机场近在咫尺；
天津港距商城仅1小时路程，方便国际国内的货物运输。
"紧靠三环动脉，稳坐中轴枢纽，门前为即将开通80米宽的城市主干道，300、830、730、特
8、运通10
8、运通10
3、9
57、
2、
17、
54、70
5、70
7、7
42、7
29、8
26、8
59、9
27、943等数十条公交线路经过并设有停靠站，交通优势十分明显
三、优势
交通优势十分明显，是目前经营档次最高的市场，开业时间不长，但是销售、招商、经营都比较成功。由较为专业的商业经营团队开发并管理。
从三个案例上面可以看出，一个好的商业模式不仅仅需要的是一定的区位优势，有稳定的客流，交通便利也是事关重要的一个环结，但是交通也要分为动态交通与静态交通，货流交通与人流交通，如果不处理好这几者之间的关系，将会对整个市场的未来产生制约的效果。
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