房地产行业作为资金密集型的高风险行业,近年来在我国得到了迅猛发展,已经成为当前投资的一个重要领域。下文是小编为大家整理的关于房地产财务管理论文代发表的范文，欢迎大家阅读参考!
房地产财务管理论文代发表篇1
浅析房地产财务动态管理模式
摘要：近些年来，房地产业得到了迅速的发展，其发展在很大程度上带动了国民经济的发展，但房地产行业是有较高的风险性，想要在竞争日益激烈的市场中长期立足，同时要获得良好的经济效益，就要科学控制成本，这样， 实行财务动态管理模式是一种必然的选择。本文首先概述了财务动态管理的基本概念，然后分析了我国房地产行业管理的现状和存在的具体问题，针对这些问题，论述了实行财务动态管理的必然性和可行性，最后提出了房地产业构建财务动态管理模式的具体步骤，以供参考。
关键词：房地产;财务动态管理;模式
房地产所处的经济地位非常重要，而且在现实中也存在着一些列的财务问题，针对这些具体的情况，在房地产行业实行财务动态管理，从而提高抗风险能力是势在必行的。出于对房地产投资的目的考虑，站在财务管理的角度，目的就是使得开发项目经济价值实现最大化。因此，必须借助一种有效的方法来提高项目的经济价值，这种方法就是财务动态管理系统。
一、财务动态管理的基本概念
财务动态管理是财务管理方式的一种，它是在管理中通过对结果进行模拟，从而改进目前的财务管理措施和方法，它的主要特点是预测性，该种管理方式主要通过动态化的管理指标和提前设置好的管理工具和财务分析方式来实现财务的管理，分析研究企业财务在某种因素制约下的具体发展状况。
二、房地产的财务管理现状
房地产行业和普通的投资项目相比，具有开发周期长、投资大以及过程复杂等特点。在这种情况下，财务管理中也要求有准确的投资分析以及成本控制能力。目前很多房地产开发企业由于对本行业了解的不够透彻，对相关项目没有实行有效的财务管理和成本控制，进而出现了一系列的财务问题，对房地产业的发展产生了严重的影响。
1.缺乏财务预算管理意识
一些房地产企业在进行开发的项目管理时，没有结合实际作出相应的财务预算，没有在项目的各个环节进行精细的财务分析，就没有办法准确预测出项目的利润，对单个项目成本指标的预算和和落实就更谈不上了。在这种情况下，很可能导致企业进行资金管理时的盲目性，在很大程度上就影响了项目的经济效益。
2.部门之间信息沟通不畅
通常情况下，房地产进行财务管理时，都需要大量的基础财务资料，而这些资料都来源于企业内部的各个职能部门。有些房地产企业领导会片面的认为成本管理只是财务部门的工作，而认识不到各个部门之间的相互配合，最终导致财务部门没有办法收集到所需的相关材料，就没有办法在真正意义上进行成 本核算和管理。
3.赶工期而忽略成本
由于房地产行业的竞争越来越激烈，有时候又面临着回收资金的压力，一些房地产公司赶工期的情况时有发生。为了节省时间，有时候设计还没有完成就进行招标，这样一味地追求速度而忽略了管理与控制，会对日后施工过程中进行有效的成本控制起到一定的负面影响。
三、实行财务动态管理的必要性和可行性
1.必要性
随着房地产行业的竞争越来越激烈，想要在市场中长期立足，必须采取低成本战略和差异化战略，前者主要是对企业进行有效的成本控制设法把成本降到最低;而在实施差异化战略时，必须具有持续的创新能力，要能够不断自我超越并超越竞争对手，而在房地产行业内，任何一项创新，都不可能永久持续，都有被竞争对手模仿的可能性，因此，在房地产行业，要做到真正的持续创新是非常困难的。房地产企业想要在激烈的竞争市场中长期生存发展，提高自身的竞争力，就必须实施低成本战略，通过对企业进行有效的财务管理和控制，使企业的运营成本降到最低。而传统的财务满足不了现在的需求，在某种程度上已经适应不了现代房地产开发项目的运作，所以在房地产企业内部实施财务动态管理是发展的必然趋势。
2.可行性
随着信息的发展和信息的全球化，财务管理的信息化也是一种发展趋势，当然，房地产行业也一样。要实现财务动态管理，房地产企业就要引进能迅速处理财务信息和进行数据运算的工具，这就要结合实际情况开发财务软件。财务软件的使用，可以促进房地产企业财务管理的信息化，企业的管理者就可以获得经过处理的财务信息，这样就不用经过繁琐的计算，就节省了劳动了，也就是降低了人工成本。同时，财务动态管理系统具有相当强的数据处理能力，可以对相关信息进行处理，企业从而综合把握各种信息，就会避免由于对某些数据的忽略而导致决策失误。
四、构建财务动态管理模式
1.构建的原理
房地产企业的财务动态管理模式的构建，是一个较为系统的工程。在构建之前，要有明确的设计原理，就是依据财务动态管理的定义，站在对财务数据的处理和反馈的角度，将其构建成为一个能够真实反映各个项目资金运作情况的平台，房地产企业可以根据不同市场环境的变化对目标资金进行模拟，并将财务动态指标和目标值进行比较，将比较的结果反馈给系统，企业的相关管理者在进行决策时可以以此作为参考。
2.构建思路
不同的企业，资金的运作情况也各不相同，房地产企业要根据其资金具体的使用特点，制定切合实际的财务动态管理系统控制流程。在财务动态管理系统中，所有产生成本的项目和环节，都可以在系统中显示出来，这样的话，房地产企业如果实行财务动态管理，其财务控制水平将会上升到一个新的高度。房地产企业实行财务动态管理，不但可以提高企业内部的成本控制水平，为企业创造更多的利润，而且可以预测企业资金的运作情况，有利于房地产企业做到合理资源优化配置。
3.系统设计
进行管理模式设计是房地产财务动态管理的关键所在，要根据实际需要，建立适合企业自身发展的财务动态管理平台，使得企业各部门的财务管理都在一个系统中进行。房地产企业财务动态管理系统，主要有四个环节。
(1)需求分析。依据企业实际的战略目标和财务管理目标，针对所要解决的主要问题，对系统所要实现的主要功能进行确定，科学合理的设计功能模块。一般情况下，房地产企业实施财务动态管理的主要目标就是为了实现财务管理的信息化，信息化包括对财务信息的汇总、调整、查阅、分析以及进行结果的预算等，同时还包括对房地产企业项目财务运行的具体状况进行及时的信息反馈、进行统计分析和综合评估等工作。而房地产企业设计财务动态管理系统的前提是进行有效的分析。
(2)设置系统模块。在确定了房地产企业财务动态管理系统的功能之后，就需要设置财务动态管理系统模块。一般情况下，房地产企业的财务动态管理主要包括的模块有：基础信息、成本控制、可行性分析以及企业绩效的评估。
(3)财务动态管理系统的运行。只有在财务动态管理系统正式运行后，房地产企业才能实现有效的财务管理。系统的主要组成有：前期的准备工作、财务成本的计算以及各个环节之间的配合。想要从根本上提高房地产企业的财务管理水平，必须使财务动态管理系统在房地产企业中被合理有效的应用，才能实现资源优化配置，使得企业的经济效益不断提高。
(4)系统的集成管理。在这个阶段，要对系统的各个模块进行整合，使其形成完整并互相协调。
五、结束语
虽然房地产业发展较为迅速，但房地产行业是有较高的风险性，而且房地产的开发项目一般周期都比较长，而且成本比较多，由于一些经济环境的影响和房地产企业自身财务管理的一些漏洞，很有可能导致成本失控现象的发生，想要在竞争日益激烈的市场中长期立足，同时要获得良好的经济效益，就要科学控制成本，采用财务动态管理模式将会是一种明智的选择，在某种程度上就可以避免此类问题的发生，通过对项目各个环节进行实时化的监控，在最大程度上降低成本的消耗，可以提高资金的安全性，达到控制成本的目的，从而提高企业的社会和经济效益，保障房地产业持续健康稳定的发展。
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房地产财务管理论文代发表篇2
浅探房地产企业财务风险管理
摘 要 房地产业具有投资大、风险高、周期长等诸多特点,但由于其对国民经济有重大影响,因此加强对房地产企业的财务风险管理具有重要意义。全文首先介绍了房地产企业的财务风险及其产生的原因。随后从偿债风险、盈利风险、融资风险、营运风险等四个方面阐述了如何对房地产企业的财务风险进行管理和控制。
关键词 房地产企业 财务风险 管理控制
房地产行业有着典型的高投资、高风险、高收益的特点,而且伴随着近期国家的宏观调控,房产市场萎缩,市场观望气氛加强,这大大增加了房产企业的财务风险。鉴于房地产产业在国民经济中的重要地位,其面临的财务风险,不仅对企业本身有重大影响,还对资本市场、经济和社会稳定有重大影响。因此有效的评价和防范财务风险,提升房地产企业财务风险管理水平有重大意义。
一、房地产企业的财务风险及其产生的原因
财务风险是财务成果和财务状况的风险,它包括了筹资风险在内的所有由不确定事项给企业带来的可能损失及其损失程度,如投资风险、资本运营风险、收益分配风险等。由于房地产企业涉及面广,影响较大,在当前宏观调控下,财务风险表面上体现为筹资风险,但是更多的体现在投资风险和资本运营风险方面。房地产企业产生财务风险的原因在于:
(1)房地产的周期性特点。房地产与国家的宏观经济发展密不可分,且同样有复苏与发展、繁荣、危机与衰退、萧条、再发展等几个阶段。特别是在萧条阶段,房产交易量、价格下降,新开发建设规模收缩等情况,给房地产投资者造成较大的财务风险。
(2)法律、政策环境。房地产对国民经济有重大影响,不可避免的受到国家宏观政策调控。如近期国家通过对房地产企业的融资渠道、资金使用进行了严格监管,提高购房者首付比率等,都增大了企业的财务风险。
(3)自身经营特点。房地产开发项目具有开发过程复杂、周期长、涉及部门和环节多的特点。从土地获得、规划审批、市场调研、投资决策、建设施工,到销售推广、物业管理等开发过程,涉及多家合作单位,并接受规划、国土、建设、环保等多个政府部门的监督。一旦某个环节出现问题都会对产品质量、竣工日期、销售情况产生不良影响。此外,房产企业的财务风险还可能因为利率风险、市场供求关系、企业资金结构不合理、财务管理水平、决策的风险意识所引起。
二、房地产企业财务风险管理体系构建
(一)偿债风险管理
偿债风险指企业由于无法偿还各种债务而使企业面临的财务风险。尽管房产新政规定房产企业的自付资金不得低于35%,但是由于历史积累借款较多,因此房地产企业的偿债风险一直较大。
(1)加强资本结构的控制。由于房地产行业利润可观,众多房地产企业自进行借款时通常都对偿债风险予以忽略,一旦利率提高或市场交易量下降,这种不稳定的资本结构必然带来较大的财务风险。房地产企业应根据企业规模、融资环境、未来发展情况经济形势等因素确定权益与债务比例。一般融资环境差,财务状况不稳定,开发规模小,项目市场需求不大,销售利润率不高的企业,举债比例可适当高些,反则反之。一般采用1/3自有资金,1/3银行贷款,1/3预售资金的资本权益结构比较安全合理。
(2)合理搭配债务期限。债务有短期、中期、长期之分,各种期限的债务有不同的风险特点。如长期债务灵活和机动性差但不能按期
还本付息的风险。房地产企业建设周期长,合理的举债方式应以中长期负债为主,短期负债为辅。同时利用利用担保贷款按揭资金和预售资金能有效改善资本结构和压力。
(3)合理安排偿债资金。房产企业借款较多,还款周期一般都较长,合理地安排偿债资金可以保证保持企业良好的信贷记录,还可以避免由于没有足够的偿债资金面临巨大的偿债风险。合理安排偿债资金还需要有周密的销售计划和收款计划。并严格监督,按计划执行。特别是要保证预售及销售资金的及时收回是非常重要的。
(二)盈利风险管理
盈利风险指企业不能进行有效的销售导致企业收入、利润降低,从而使企业面临业务萎缩、规模减少甚至倒闭的一种财务风险,其产生的最主要根源是成本的上升或者是收入的减少。对房地产企业而言,规避财务盈利风险应注意:
(1)科学定价。在严厉的宏观调控政策面前,商品房订价已成为房地产企业财务风险中的一个特别敏感因素。定价过高,可能因为政策以及市场因素造成销售更加停滞不前,而定价过低则并不是房产企业所期望的,特别是市场观望气氛较浓厚的时候。总之,价格变动始终影响着变现能力和速度,只有科学地制定商品房价格才能保证有节奏地销售和及时回收资金。房地产企业的定价及价格调整策略应综合分析楼盘的品质、质量、价格弹性、周边竞争楼盘订价及购房者心理,进行综合确定。
(2)不断开拓新市场。房地产行业已经过了“钢筋混凝土”搭建时代,其附属产品越来越多,另外二三线城市的房地产仍有较大的发展空间,因此不断拓展新市场,也是房产企业降低盈利风险的重要手段。纵观较大的房产企业,都通过全国布局而获得较为稳定的盈利能力。
从开发的产品上,房产企业需要不断创新,提高产品附加值。在建设经济适用房、普通商品住宅、商业写字楼、别墅、工业厂房、办公楼时,要根据不同产品,制定不同的开发和附加值增值策略。例如,政府加大经济适用房的建设对于那些从事房地产中低端产品的企业来说应该是一个很好的机会。在开发区域上,选择经济发达地区将面临较高的成本以及激烈的竞争,选择经济欠发达地区将面临市场小以及发展有限的风险。房产企业需要根据自身特点,综合布局,达到分散风险的目的。
(3)树立企业良好形象。良好的企业形象就是产品销售的“尚方宝剑”。随着购房者维权意识的提高,以及消费品位的提高,企业的良好形象对于提高商品房的销售率有很大的促进作用,对提高企业的盈利能力,降低财务风险也有很大的保证。
(三)融资风险管理
对当前房地产企业而言,最直观的财务风险莫过于销售风险和融资风险。由于房产企业的融资渠道相对单一,所以面临宏观调控时,他们的融资风险被无形放大。规避企业融资风险可以运用以下几种方式:
(1)融资决策科学化。融资政策是基于房地产企业整体发展战略和总体规划而制定的,并以此来确保企业投资政策和目标的贯彻与实施。首先需要制定正确融资政策。房产企业的投资周期、投资成本都超出一般企业,为此其需要根据投资项目的特点、方式、质量和财务标准,制定与投资相匹配的融资规模、资本配置结构、融资方式及时间进度。其次,控制控制融资质量。即从融资的成本、风险、期限、便利性、稳定性、转换弹性以及各种附加的约束条款等诸方面制定出明晰的融资规定。
(2)发展多元化直接融资。银行贷款融资是典型的间接融资,也是房产企业最主要的融资手段。在资本市场相对不完善的我国市场,房产企业扩充融资渠道的方式之一就是在沪深股票市场上发行股票,但其对产规模、盈利记录、公司治理以及产业政策等方面符合要求。有此条件的企业则应注重对股票市场资本的利用。另外,企业还可以采用组合式融资途径方法,如自有资金+机构投资、自有资金+基金、自有资金+信托计划及股权融资+银行贷款等融资组合。
(四)营运风险管理
营运风险是指由于企业各项资产的周转变现能力不同而可能导致的财务风险。营运风险管理集中在:
(1)营运建设风险。房地产在建设过程中,牵涉到大大小小40多个相关行业,还与国土、规划、审计、银行、环保等多个政府部门打交道。这就要求其在土地获取、规划审批、建设等过程中,严格执行相关国家规定,提高建设质量。因为房地产为一次性产品,如果某个环节出现问题,其对企业带来的损失是巨大的。
(2)制定有效的销售收款计划。房产企业收款计划周期较长,这需要制定行之有效的收款计划。房地产企业固定资产比例较少,主要表现为暂时未能出售的物业,开发商需要照既定的销售节奏,即在开发期、开发初期、销售中期、收益期四个阶段完成销售工作实现资本变现。特别是针对消费者分期付款的资金回收方式,房地产企业应该制定有效的分期收款计划,以使企业在较短的时间内收到现金,实现变现。
(3)合理的资产结构。资产结构是指房地产企业各类资产之间的比例关系,即短期资产与总资产、长期资产与总资产、对外投资与总资产的比率等。对于任何企业而言,如果流动资产比重偏低,会由于总资产周转速度慢而影响企业的整体效益,另外如果对外投资数额大,必然也因为投资本身的风险叠加而造成更大的风险。房地产企业的流动资产多数是不易变现的房屋建筑物,因此加快流动资产周转率是保持其资产结构合理的关键。
参考文献:
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