城市拆迁中对弱势群体的保护
一、拆迁中对弱势群体加强保护的必要性 随着我国经济 的不断发展，城市建设的步伐日益加快，因拆迁而引发的纠 纷在各类矛盾纠纷中的比例大幅增加，日益突显，通过对这 一类案件的调查统计，我们发现，社会弱势群体作为被拆迁 人时，在购房、贷款等许多方面面临很大困难，需要得到政 策法规的特别保护，主要表现在： 1 、弱势群体主要是年 老体弱、残疾无业、缺乏劳动能力或独立生活能力的人群， 他们就业能力差，经济收入普遍很低，大部分靠社会救济作 为唯一生活来源，这一经济状况决定了他们的房屋被拆迁后， 没有足够的经济能力购买住房。
2 、由于弱势群体的经济 收入低下，还贷能力低，因此根本无法达到银行所要求的贷 款条件，很难通过贷款购房。
3 、由于弱势群体属于社会 最低收入阶层，他们的生活环境、居住条件都相当差，往往 住房面积狭小、人口拥挤、设施陈旧，一旦旧房拆迁，按照 房屋建筑面积、结构、成新等因素来确定的拆迁补偿款数额 较少；而对于人口众多的家庭，如果家庭成员就补偿方式达 不成一致，还需先就产权进行分割，再确定各自获得补偿金 额的多少，更加削弱了弱势群体的购房能力。
由于弱势 群体在拆迁后居住权利得不到保障，往往处境艰难、情绪激 动，继而引发与拆迁单位、开发公司和政府有关部门之间的 矛盾冲突，阻碍了拆迁工作和项目建设的进度，也给社会增
添了不稳定因素。因此，无论从保护弱势群体的合法权益还 是从维护社会稳定大局角度来看，对之加以特殊保护都具有 现实意义。
二、立法对弱势群体的保护现状及存在的问 题 针对城市房屋拆迁问题，XX于XX年6月重新发布了《城 市房屋拆迁管理条例》 ，南京市据此出台了《南京市城市房 屋拆迁管理办法》 （下简称《办法》 ），市房产管理部门和物 价部门也联合发文就购买经济适用房的条件、价格作了明确 规定。这些条款对经济困难家庭给予了一定的特别保护，但 这种保护并非针对弱势群体的专门保护，没有形成具体系统 的制度，而且部分条款在实际操作中还存在一些问题。
1 、 《办法》第 27 条规定：拆迁补偿的方式可以实行货币补偿， 也可以实行与货币补偿金额同等价值的房屋产权调换，但对 于拆迁公有出租房和政策改造房的，对承租人只实行货币补 偿和支付购房补贴，不适用产权调换。而多年来这两类住房 也正因其租金低廉而主要由低收入人群尤其是弱势群体租 住，一旦拆迁，承租人必须面临重新购房的唯一选择，无法 享受拆迁安置房低于市场价的优惠。
2 、即使是符合第 27 条规定的可以选择产权调换的条件，在实际操作中，一方面 有关拆迁单位为了节约拆迁成本，加快拆迁进度，减轻城市 建设负担，主观上不愿意实行产权调换，大多采用单一的货 币补偿方式；另一方面，根据第 29 条规定，货币补偿金额 与所调换的房屋有差价的，结清差价后给予产权调换，由于所调换的房屋单价与市场上商品房价格相比优惠不多，客观 上也造成了该条款在实践中得不到落实，被拆迁人根本没有 选择的余地，只能被动接受货币补偿。
3 、《办法》第 38 条规定：实行货币补偿的，获得的货币补偿金额不足 5 万元 的，拆迁人应当补足 5 万元，符合购买政府提供的低收入家 庭经济适用住房条件的，可以优先购买。虽然该条款对一般 经济困难家庭来说是减轻了相当大的一笔经济负担，但据了 解，目前政府提供的经济适用房价格在元左右， 以购买一处 40 平方米的单室套来计算，仅购房款就需六万 元以上，加上各种购房税、费，即使扣除补偿款部分，差价 对于靠社会救济生活的弱势群体来说仍是个天文数字，无疑， 这一特殊群体应该受到政府、社会的特别照顾。
三、建 立拆迁援助制度的设想 加强对被拆迁的弱势群体合法权 益的保护，笔者认为，适当借鉴法律援助制度的做法，建立 拆迁援助制度，对符合一定条件的被拆迁人、被拆迁房的承 租人在拆迁安置的各个环节上给予帮助，这不失为一个切实 可行的途径。 1、机构设置及程序 在城市拆迁行政管理部门内部设立专门的拆迁援助管理机构，负责对拆迁援助 案件的审批。审批后，交由具体拆迁机构承办，办理完毕报 援助管理机构备案。办理期间，管理机构应对办理情况进行 全程督办。
2、援助方式 ⑴提高补偿数额：一方面对受 援人适当提高拆迁最低补偿标准，另一方面，适当扩大对受援人补偿损失的计算范围，对附着在房屋上的其他权利也给 予一定的补偿。从法理依据上来讲，这些权利以房屋为依托 和基础，形成了以财产权为主的蕴涵丰富内容的权利系列， 例如被拆迁房屋大多地处生活附属设施如学校、医院等比较 便利之处，拆迁后给被拆迁人生活带来了诸多不便，并将为 之付出一定的财力、物力，因此，对受援人因拆迁而受到的 潜在损失加以补偿也在情理之中。总之，通过增加受援人因 拆迁所获得的补偿，是解决弱势群体拆迁难题的一个最直接 有效的方式。 ⑵实行购房优惠：一是在经济适用房的价格上给予二次优惠，将房屋价款控制在最低补偿额度以内， 使受援人真正买得起、住得上房。二是加大经济适用房开发 力度，有针对性地开发适合弱势群体购买、居住的小面积住 房。三是通过加强与有关部门的协调，为弱势群体买房提供 小额、长期、低息贷款，帮助受援人缓解购房时遇到的经济 困难。 ⑶落实补偿方式：对受援人落实货币拆迁和产权调换相结合的补偿方式，由受援人自主选择对自己优惠最大 的拆迁补偿形式，并在产权调换的房价计算上实行一定的优 惠。 ⑷简化购房手序：对受援人拆迁安置的各个环节实行部分代办或全程代办，简化办事程序，缩短过渡期间，减 少受援人的额外支出。
3 、援助资金来源：援助经费可以 比照《办法》第三十四条的规定，由拆迁人支付三分之二， 政府支付三分之一。
当然， 拆迁援助是一套系统、 严格、规范的制度体系 ，需就所涉及的职能部门、审批条件、
操作程序、经费来源等一系列问题加以详细探讨，随着这一 制度的日渐成熟，弱势群体在拆迁中的合法权益将会得到更 为全面有效的保护。